El Registro de la Propiedad en España
El Registro de la Propiedad es aquel registro que sirve para inscribir y publicar la propiedad de bienes inmuebles y de los derechos que hay sobre estos bienes. Todo ello se encuentra regulado y desarrollado tanto en la Ley Hipotecaría como en el Reglamento Hipotecario.
En España el Registro de la Propiedad se divide en circunscripciones o también llamados Distritos Hipotecarios. En cada circunscripción hay un Registrador de la Propiedad que se encarga de ese Registro.
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El procedimiento
El procedimiento de registro siempre se inicia a instancia de parte, es decir, lo inicia el interesado en obtener la inscripción presentando dicho documento en el Registro de la Propiedad y creando un asiento de Presentación en el Libro Diario que durará sesenta días hábiles.
Acceden al registro documentos públicos (notariales, judiciales y administrativos) como regla general, pero cabe la posibilidad de inscribir documentos privados, como por ejemplo la adjudicación hereditaria con heredero único. Estos documentos están referidos principalmente a la adquisición de bienes inmuebles y los derechos reales que recaen sobre ellos, como por ejemplo la hipoteca.
Una vez se haya presentado en el Registro dichos documentos que se pueden presentar por vía telemática, en persona, por correo o por fax, presentando el documento físicamente dentro de los 10 días hábiles siguientes, el Registrador procede a su calificación en un plazo no superior a quince días. Si permite la inscripción se practicará y se devolverá el documento al interesado que inicio el trámite con una nota al pie, que llevará la firma del Registrador.
Si el Registrador apreciase cualquier defecto en el documento deberá impedir la inscripción, indicando los hechos y los fundamentos de derecho por los cuales no inscribe el documento. Esto se deberá notificar a la persona que presento dicho documento y también a la autoridad notarial, judicial o administrativa que emitió dicho documento.
Frente a esta decisión de no registrar el documento, la persona interesada tiene dos opciones: la primera subsanar el defecto, si fuera subsanable, y la segunda recurrir la decisión del Registrador. Se puede recurrir mediante tres formas: la primera es pedir la calificación de un Registrador distinto; la segunda presentar un Recurso Gubernativo ante la Dirección General de los Registros y del Notariado que deberá ser resuelto en un plazo máximo de tres meses, que en caso de no ser contestado se entenderá desestimado, por silencio negativo, y que se podrá recurrir ante los tribunales; y la tercera iniciar un procedimiento judicial ante el Juzgado de Primera Instancia.
La forma voluntaria de inscribir los bienes en el Registro
No es obligatorio inscribir los bienes en el Registro de la Propiedad según el Derecho español, pero el hecho de inscribirlos dan una serie de beneficios jurídicos, ya que se obtiene seguridad jurídica al considerarse cierto todo lo inscrito en el Registro. Además también facilita la transmisión de los bienes y la obtención de financiación a costes inferiores que si no estuvieran inscritos. Otro aspecto importante a recalcar sobre el registro y sobre los asientos que en él se incluyen es que una vez son definitivos (los asientos) no tienen plazo de duración, es decir, no caducan.
La transparencia del Registro
Los Registros son públicos, pero no para todo el mundo, sólo para aquellas personas que acrediten un interés legítimo con respecto a la finca en concreto, que debe ser acreditado por el Registrador, y también para todos los funcionarios públicos a los cuales se les presume el interés. Hay dos formas de conocer el contenido del Registro: la primera es la nota simple, que es puramente informativa y no da fe de lo contenido en el Registro y que puede ser solicitada mediante un escrito en formato de papel y por Internet; y la segunda son las certificaciones que son copias en las cuales hay el mismo contenido que en el Registro y que son un medio para acreditar la situación de las fincas y los derechos que hay sobre ellas.
Los costes
Por último se va a hablar sobre las tasas o aranceles que se deben pagar para acceder al Registro y que constituyen el medio principal de financiación de estos. Se trata de una cantidad de dinero que aportan los usuarios del Registro y que varía en función del valor de la finca. Además se aplican una serie de reducciones que van desde el setenta y cinco por ciento (si son préstamos con garantía hipotecaria) hasta el cincuenta por ciento dependiendo de si la finca cumple o no los supuestos contemplados en la ley. También se deben hacer efectivos los aranceles para que lo inscrito en el Registro adquiera la publicidad formal. Todo lo relacionado con los aranceles y las tasas está regulado en el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre.
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