En el último tiempo, gracias a su clima templado, playas y paisajes, España se ha convertido en una de las principales atracciones inmobiliarias de Europa.
Cada vez más son los extranjeros que deciden invertir sus ahorros en tierras hispánicas. Algunos lo hacen con la intención de hacer negocios y enriquecerse, mientras otros lo hacen solo por placer.
Actualmente, España ofrece diversas formas de entrar en el mercado inmobiliario, sea invirtiendo en un piso en el centro de Madrid, a través de la compra de una casa en alguna playa de la Costa Brava o por medio de una figura que ha tomado bastante vuelo en los últimos años: la adquisición de una finca de naturaleza rústica.
Es esta última figura la cual se abordará con detalle en el presente artículo, pues su aprovechamiento es muy variado y puede ser objeto de múltiples modelos de negocios que se acomoden a las expectativas y a al bolsillo de cada uno.
Lo cierto es que independiente del destino que se le entregue al nuevo inmueble, es tremendamente importante tener en cuenta todas las consideraciones necesarias al momento de tomar una decisión de tal magnitud. Por tanto, el objetivo de este artículo es entregar a futuros inversionistas inmobiliarios las pautas necesarias que se deben seguir para que el dinero sea bien invertido.
Tal como se mencionó anteriormente, hay diferentes formas de ingresar a España en calidad de inversionista inmobiliario, pero no es lo mismo hacerlo por medio de un inmueble de carácter urbano que a través de un inmueble rústico, pues las regulaciones y limitaciones legales son distintas para cada uno. En consecuencia, es capital conocer sus diferencias y los pormenores de ser propietario de una finca emplazada en suelo rústico.
Contenido
CLASES DE FINCAS
Para efectos de poder comprender de mejor manera que es el suelo rústico – o rural- es preciso entender, en primer lugar, que la legislación española distingue, en general, 3 tipos de suelos; urbanos, urbanizables o rústicos (también no urbanizable).
En principio, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, distingue en su artículo 21 que el suelo puede ser urbano o rural.
El suelo rústico, en líneas generales, es aquel suelo que se encuentra preservado, por la ordenación territorial y urbanística del municipio respectivo, de ser transformado en su naturaleza producto de la urbanización del mismo. Su preservación puede estar fundamentada por distintos criterios o valores establecidos por ley como el patrimonio cultural, ecológico, agrícola, ganadero, forestal y paisajístico, entre muchos más.
Así mismo, los suelos de naturaleza urbana son aquellos que están legalmente integrados a una malla urbana conformada por una red de calles con parcelas propias del núcleo o asentamiento de la población. Además, tiene que cumplir con determinadas condiciones, como por ejemplo; haber sido urbanizado conforme a la ley, tener infraestructura y servicios básicos necesarios para satisfacer la demanda de la población y estar ocupado por la edificación conforme a la ordenación territorial o urbanística.
Sin perjuicio de lo anterior, la letra b) del apartado segundo del artículo mencionado, indica que también se encontrara en situación de suelo rural aquel que conforme a la ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su transformación a suelo urbanizado. Es decir, que según la ordenación territorial y urbanística del municipio respectivo, un suelo rural puede transformar su naturaleza y constituirse como suelo urbano. Esto da paso a la tercera clasificación de suelo, denominándose suelo urbanizable.
Ahora bien, esta ley entrega solo normas generales respecto a la clasificación de los distintos tipos de suelos, pues entrega la competencia de legislar sobre esta materia a las Comunidades Autónomas, quienes serán las encargadas de distribuir sus respectivos suelos confiriendo la naturaleza que le corresponde a cada uno territorios conforme lo que establezca el planeamiento municipal. Por ello, es de tremenda importancia tener en consideración que la Comunidad Autónoma sobre la cual se quiere llevar a cabo la inversión inmobiliaria puede determinar sus propios regímenes urbanísticos, siendo dicha regulación diferente según el lugar de España donde uno se sitúe.
Entonces, lo que se puede concluir de esta clasificación es que es trascendental, a la hora de comprar un inmueble rústico, consultar la planificación territorial de cada Comunidad Autónoma y, de cada municipio, para efectos de saber si es posible construir sobre él o si se encuentra protegido por la Comunidad impidiendo que se puedan levantar construcciones.
ANÁLISIS DEL SUELO RÚSTICO
De lo anterior, nace la necesidad de distinguir si es que efectivamente el suelo rústico permite que se levanten construcciones sobre su área o si es que se encuentra protegido por la planificación territorial local.
Para ello, es imprescindible tener en cuenta, como se adelantaba anteriormente, que la regulación o planeamiento territorial estará determinada según la legislación propia de cada Comunidad Autónoma. E, incluso, la misma legislación autonómica puede permitir que cada municipio tenga su propio planeamiento local, lo que dificulta aún más las cosas en cuanto a las regulaciones específicas de cada suelo rústico o no urbanizable.
En razón de lo anterior, es perfectamente posible que una Comunidad Autónoma permita la construcción de viviendas en suelos rústicos protegidos cumpliendo con determinados requisitos, y otras que no, o que, si lo hicieren, se consienta en ello cumpliendo con otras condiciones totalmente distintas. De ello que la tasación de un terreno rural sea totalmente diferente que la de un terreno emplazado en zonas urbanas, en cuanto sus técnicas y maneras de determinarse.
Por ejemplo, la Ley de Urbanismo de Cataluña, del 3 de agosto de 2010, ni siquiera utiliza la expresión rural para referirse a aquellos suelos que no son urbanos, sino que se refiere a ellos como suelos urbanizables o no urbanizables.1 Sin perjuicio de lo anterior, en su artículo 32 define al suelo no urbanizable como aquel que se encuentra en régimen especial de protección para evitar su transformación y así preservar el interés conector, natural, agrario, paisajístico, forestal o de otro tipo, es decir, de manera casi idéntica a como lo hace la normativa estatal.
Asimismo, se encuentra regulado el suelo urbanizable, que corresponde a aquel que no está urbanizado pero que está destinado, conforme al planeamiento local, a ser urbanizado para efectos de asegurar el crecimiento de la población y de la actividad económica.2
A mayor abundamiento, la legislación autonómica madrileña, distingue al suelo rústico entre urbanizable y no urbanizable de protección. Teniendo como diferencia principal que el suelo no urbanizable de protección estará impedido de transformar su naturaleza a urbana por los mismos criterios y valores que la legislación local catalana (historia, agricultura, forestal, ganadero, naturaleza etc.)
Otras Comunidades Autónomas, en cambio, si distinguen en su legislación la existencia del suelo rústico y no la de suelos no urbanizables o urbanizables. Tal es el ejemplo de Andalucía, donde en sus artículos 12 y siguientes de la Ley 7/2021, del 1 de diciembre de 2021, regula específicamente al suelo rústico como aquel que se encuentra protegido por la legislación sectorial de ser transformado a suelo urbano. Las razonas que utiliza para aquella determinación responden a los mismos criterios antes mencionados; paisajísticos, naturales, históricos, medioambientales, con la diferencia que se agrega la sostenibilidad como un elemento clave en su protección.
Independientemente de lo que indique cada legislación autonómica, es posible apreciar un concepto común y generalizado de lo que significa el concepto de suelo rústico. A su vez, este puede ser considerado según el planeamiento local como un suelo que se encuentra protegido de modificar su naturaleza a urbana por distintos criterios y justificaciones, o como un suelo que no está urbanizado pero que está listo y dispuesto para satisfacer el crecimiento de la población o a contribuir al desarrollo económico de la región.
Lo importante aquí, es que cualquier decisión que se tome por el inversionista debe ser minuciosamente ejecutada conforme y a sabiendas de que cada Comunidad Autónoma tendrá su régimen particular respecto al suelo rústico, sus propias condiciones, requisitos y exigencias administrativas. Por ello, es que la asesoría profesional es un aspecto imprescindible a la hora de llevar a cabo proyectos inmobiliarios rústicos de tal magnitud, pues las variables son demasiadas como para que esa decisión sea completamente acertada.
RÉGIMEN DEL SUELO RÚSTICO
Antes de iniciar este apartado donde se examinarán cuáles son los principales aspectos legales que condicionan las operaciones sobre suelo rústico, es capital considerar que los regímenes legales serán distintos según la Comunidad Autónoma donde se sitúen. Por tanto, este apartado estará elaborado a partir de un paradigma general explicado mediante ejemplos que, en particular, ameriten especial interés.
Se plantea por las distintas legislaciones que el suelo rústico que no es urbanizable solo puede tener una destinación tendiente a utilizarse y explotarse con fines agrícolas, ganaderos, forestales, medioambientales, etc. Es decir, que en razón de la naturaleza del inmueble, las ordenaciones territoriales y urbanísticas establecerán que tipo de construcciones e instalaciones podrán levantarse, y determinarán las condiciones para tales efectos.3
Lo anterior quiere decir que el propietario del inmueble, o quien tenga sus derechos de uso, no puede levantar construcciones ni instalaciones libremente, sino que podrá hacerlo conforme a las normas establecidas por cada Comunidad Autónoma o municipio, según sea el caso. Asimismo, se deberá solicitar las autorizaciones correspondientes en aquellos casos los cuales se quiera construir algo de naturaleza excepcional.
En Cataluña, se indica de manera absoluta que los derechos de uso, goce y disposición son conferidos a los propietarios de estos tipos de bienes, siempre bajo la sujeción de los imperativos legales establecidos por la Ley de Suelo catalana, la legislación sectorial y el planeamiento urbanístico de los ayuntamientos.4 Se agrega que las instalaciones y construcciones solo pueden estar elaboradas y ejecutadas en concordancia con la destinación del inmueble.
Lo anterior es de vital importancia pues el inversor extranjero no solo le interesa saber que no puede construir cualquier en su finca rústica, sino que, además, debe saber que puede construir y como debe hacerlo conforme a la destinación y naturaleza del inmueble.
Asimismo, se impide la construcción de parcelaciones urbanísticas en suelo rústico no urbanizable, salvo en los siguientes casos: Reconstruir y rehabilitar masías y casas rurales con fines arquitectónicos e históricos, lo mismo para obras previas a la vigencia del planeamiento actual y para la corrección de impactos ambientales o paisajísticos negativos. Todo lo anterior sujeto a estrictos controles administrativos que estudiarán caso a caso las solicitudes presentadas.
Sin perjuicio de lo anterior, la administración catalana permite que el suelo no urbanizable pueda ser objeto de actuaciones que estén destinadas al interés público. Estas actividades responden al desarrollo de movimientos deportivos, culturales, educativas, entre otras.
A mayor abundar, el artículo 47 de la Ley de Suelo de Cataluña, prohíbe de manera absoluta que el suelo rústico sea dedicado a usos que transformen la destinación o la naturaleza del suelo o que vulneren los valores que justifican su preservación.
En la Comunidad Autónoma de Madrid, el régimen urbanístico del suelo no urbanizable de protección estará determinado, en su mayor parte, por las legislaciones sectoriales. Lo anterior quiere decir que serán los ayuntamientos quienes mediante las ordenaciones territorial y urbanísticas establecerán las normas que regularán las condiciones del uso del suelo rústico, sin perjuicio de que a través de su Ley de Suelo ya indican pautas generales al respecto.
Asimismo, se establece que las construcciones e instalaciones permitidas por cada planeamiento territorial deberán ser indispensables para cumplir con la destinación a la cual efectivamente se encuentra destinado el suelo rústico5, y que estas obedezcan a la función propia del suelo rústico sobre la cual se pretenden construir6. Dicho de otra manera, las construcciones e instalaciones que se pretenden construir en suelos no urbanizables de protección deberán responder a su destinación específica según lo previsto por la legislación sectorial.
Esta misma lógica podemos encontrar en la Comunidad Autónoma de Andalucía, cuya Ley de Suelo es enfática en señalar que “…en los suelos rústicos especialmente protegidos y en los suelos rústicos preservados, los derechos reconocidos en el apartado 1 quedarán sometidos a la defensa y mantenimiento de los valores, fines y objetivos que motivaron su protección o preservación conforme al régimen que se establezca en la legislación y ordenación sectorial, territorial y urbanística correspondiente.”7
En suma, el régimen del suelo no urbanizable o suelo rústico estará determinado y condicionado, en cuanto a la susceptibilidad de levantar construcciones e instalaciones, a que exista una estrecha relación y justificación con el desarrollo de la actividad al cual el suelo rústico se destine.
¿PUEDO CONSTRUIR UNA VIVIENDA FAMILIAR EN SUELO RÚSTICO?
Para efectos de comprender de mejor manera este apartado, es indispensable saber, previamente, que la respuesta variará según cada Comunidad Autónoma y, a su vez, de cada Municipio.
La Junta de Andalucía establece, mediante la citada Ley, que es posible construir viviendas unifamiliares aisladas en suelo rústico, siempre y cuando no induzcan a la formación de nuevos asentamientos ni que impidan el normal desarrollo del uso ordinario del suelo rústico. Todo lo anterior con sujeción a las condiciones que determinen reglamentariamente cada ayuntamiento.
Por su parte, en Cataluña también se permite la construcción de viviendas familiares o destinadas al alojamiento de los trabajadores con la condición de que estén directa y justificadamente asociadas a actividades de explotación agrícola, ganadero, recursos naturales o, en general, rústicas.
En Galicia, por ejemplo, su Ley 2/2016, de 10 de febrero, permite la construcción de edificaciones residenciales en suelos de núcleo rural que no sea de carácter protegido. En caso de que el suelo rural sea protegido, las edificaciones residenciales se permiten en los casos que se vinculen a la explotación ganadera o agrícola, cualquier uso ajeno a la destinación específica del inmueble está prohibida, por lo que es imprescindible saber si ese terreno en particular se encuentra o no emplazado en una zona rural protegida.
Para el caso de la ejecución de operaciones comerciales los impedimentos son distintos. Se ha analizado el tema a tal profundidad que es posible determinar que la edificación del suelo rústico estará directamente justificada por la destinación o naturaleza de cada terreno en particular. Ese aspecto no obsta a que pueda desarrollarse un proyecto económico que cumpla con todas y cada una de las limitaciones establecidas, siendo susceptible de construir, por ejemplo, plantas de energía eólica cuando la ordenación territorial y urbanística determine que efectivamente dicho suelo está destinado para fines ecológicos y medioambientales.
CONCLUSIONES
Sin lugar a duda, la decisión de llevar a cabo una inversión inmobiliaria en un suelo de naturaleza rústica supone una complejidad mayor. Esta complejidad no solo está determinada por la cantidad de dinero que supone la adquisición de una finca rural, sino que, en gran parte, por la dificultad de saber específicamente cual es la regulación legal que condicionará aquella operación según el lugar donde se sitúe el inmueble rústico.
Ya mencionamos que cada Comunidad Autónoma define sus propias normas urbanísticas, permitiendo que cada uno de sus municipios elaboren sus propias ordenaciones territoriales urbanísticas. Esto quiere decir que el régimen del uso del suelo rústico estará condicionado directamente por lo dispuesto por cada municipio.
Entonces, se puede concluir que la justificación detrás de la adquisición de una finca emplazada en suelo rústico – especialmente no urbanizable- deberá estar determinada o, al menos, complementada, por el conocimiento de la ordenación territorial urbanística de la localidad donde se sitúe el inmueble. Esto es tremendamente importante porque el proyecto inmobiliario estará directamente sujeto a lo que cada planeamiento municipal establezca. Por ende, si se pretende realizar una actividad agrícola, debe consultarse a la ordenación territorial y urbanística si ese suelo está destinado a fines agrícolas o no, ya que en caso contrario no se podrá edificar nada relativo a otros valores de protección que no sea el previamente establecido.
Es de especial importancia tener en cuenta que sobre la finca emplazada en suelo rústico no se puede construir ni levantar edificaciones de manera libre, pues se encuentran protegidos o reservados. Será necesario cumplir con todas las exigencias legales establecidas anteriormente y que dichas exigencias se acrediten frente a los procesos administrativos tendientes a autorizar dichas obras.
En la misma línea se concluye lo que sucede con el suelo urbanizable, el cual su régimen si confiere una mayor libertad en cuanto al levantamiento de obras. No obstante lo anterior, es mayor libertad estará, de todas formas, opacada y limitada por los intensos controles, exigencias y requerimientos legales.
En ese sentido, en suelo rústico protegido no se podrá construir nada que no tenga estrecha relación con los fines que la ley protege, como lo son los valores agrícolas, paisajísticos ganaderos, medioambientales, ecológicos etc. Siendo, en consecuencia, imposible obtener la autorización para construir una vivienda destinada al placer o vacaciones familiares, la instalación de campers, la construcción de un club nocturno, entre otros. Por ello, se recomienda encarecidamente estudiar el registro catastral del inmueble antes de adquirirlo pues así se podrá saber el tipo del suelo donde se emplace la finca.
De ello, se recomienda que para la correcta ejecución del proyecto inmobiliario se lleve a cabo un minucioso examen mediante la asesoría profesional correspondiente. Especialmente, la asesoría legal será a aquella que permitirá conocer cuáles son las Comunidades Autónomas, con sus respectivos municipios, donde mejor convenga llevar a cabo la operación en función del destino que se le quiera entregar a tal proyecto, pues las exageradas sanciones van desde elevadas multas hasta la prisión.
Nosotros asesoramos de manera integral y completa, entregando a nuestros clientes soluciones eficaces, completas y ajustadas a sus intenciones, ideas y proyectos. Colaboramos transversalmente en la ejecución de dichos proyectos y lucharemos incansablemente en la consecución de sus objetivos y anhelos.
- Artículos 25 y siguientes del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo.
- Artículos 33 del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo.
- Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid.
- Artículo 47 y siguientes de la Ley de suelo catalana.
- Artículo 28 de la Ley de Suelo de Madrid, del 17 de julio de 2001.
- Artículo 29 de la Ley de Suelo de Madrid, del 17 de julio de 2001.
- Artículo 19, apartado 3.