¿Qué es un contrato de arras y por qué es tan importante al comprar una vivienda?
La compra de una vivienda es, para la mayoría de las personas, una de las decisiones más importantes de su vida. No solo por el elevado importe económico que representa, sino también por la carga emocional que conlleva: hablamos del lugar donde construiremos nuestro hogar, nuestro espacio vital y familiar durante muchos años, quizás para toda la vida.
Precisamente por esa importancia, es esencial que quienes participan en una compraventa inmobiliaria sean plenamente conscientes de cada paso legal que conlleva la operación, empezando por uno de los más determinantes: la firma del contrato de arras.
El contrato de arras: el primer paso legal clave en la compraventa
Una vez que el comprador encuentra la vivienda deseada y ambas partes llegan a un acuerdo sobre el precio y las condiciones generales, es habitual suscribir acuerdos previos que preparan la formalización definitiva de la operación.
En muchos casos, especialmente cuando intervienen agencias inmobiliarias, se firma inicialmente un contrato de reserva, cuyo objetivo es retirar el inmueble del mercado de forma temporal y asegurar su disponibilidad para el comprador durante un plazo determinado. Aunque este documento suele tener una estructura sencilla, puede generar efectos jurídicos relevantes si no se delimita claramente su naturaleza.
El paso más habitual y jurídicamente significativo es la firma del contrato de arras, un compromiso previo a la escritura pública en el que las partes pactan los elementos esenciales de la compraventa: identificación del inmueble, precio, condiciones y plazos. A través de este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero en concepto de señal, y ambas partes quedan legalmente obligadas a completar la operación según lo acordado.
Un contrato que suele firmarse con más confianza que conocimiento
En la práctica, el contrato de arras se formaliza habitualmente como un documento privado, sin intervención notarial. Es frecuente que se utilicen modelos genéricos descargados de internet o facilitados por agencias inmobiliarias, lo cual puede parecer suficiente a simple vista. Sin embargo, estos documentos deben ser redactados con precisión y ajustados a las circunstancias concretas de cada operación, ya que tienen efectos jurídicos relevantes.
Cuando el contrato no está correctamente estructurado o las partes no comprenden del todo su alcance legal, pueden surgir conflictos graves. Si, por cualquier motivo, la compraventa no llega a completarse —por ejemplo, por falta de financiación, discrepancias sobre el plazo o problemas registrales o urbanísticos—, la parte incumplidora podría perder la señal entregada o ser demandada por daños y perjuicios. La amplia jurisprudencia existente sobre contratos de arras en España evidencia la elevada litigiosidad que pueden generar este tipo de acuerdos.
Aunque no es obligatorio, también existe la posibilidad de firmar el contrato de arras ante notario, lo que añade una capa adicional de seguridad jurídica. En estos casos la cantidad entregada puede depositarse formalmente, garantizando así su correcta aplicación en caso de incumplimiento.
Firmar un contrato de arras no debe entenderse como un simple trámite: es un paso clave y jurídicamente vinculante en la compraventa de una vivienda. Por ello, resulta fundamental entender bien su contenido, implicaciones y consecuencias antes de firmarlo.
Tipos de contratos de arras: ¿cuál elegir en una compraventa?
En el contexto de la compraventa de inmuebles, el contrato de arras es una herramienta común para reflejar el compromiso entre comprador y vendedor. No obstante, no existe un único tipo de arras: el ordenamiento jurídico español contempla tres modalidades distintas, cada una con implicaciones legales específicas. La elección de una u otra dependerá de la voluntad de las partes y del grado de vinculación que deseen establecer.
Arras penales
Este tipo de arras tiene un carácter sancionador y se utiliza como garantía del cumplimiento del contrato. El comprador entrega una cantidad económica al vendedor como señal, con la particularidad de que, si incumple el acuerdo, perderá dicha suma. Por el contrario, si quien incumple es el vendedor, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
Además del efecto económico inmediato, la parte perjudicada puede ejercer acciones legales para exigir el cumplimiento del contrato o reclamar una indemnización por los daños sufridos. Las arras penales tienen como objetivo reforzar la obligatoriedad del acuerdo, y su regulación se encuentra en los artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil.
Arras penitenciales
También conocidas como arras de desistimiento, permiten a cualquiera de las partes retirarse del contrato sin necesidad de alegar causa alguna. Ahora bien, este derecho de desistimiento lleva aparejado un coste: si es el comprador quien desiste, pierde la suma entregada; si lo hace el vendedor, deberá devolverla por duplicado.
Este modelo solo es válido si las consecuencias de su aplicación han sido pactadas de manera expresa en el contrato. Se trata del único tipo de arras regulado de forma explícita en el Código Civil, concretamente en su artículo 1.454, y es especialmente útil en operaciones en las que las partes desean reservarse la opción de no continuar sin exponerse a litigios judiciales.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias se conciben como un anticipo del precio total pactado por la compraventa. Su función principal es ratificar que el acuerdo ha sido cerrado y que ambas partes tienen la intención firme de cumplirlo. En caso de controversia, si no se ha especificado de forma clara el tipo de arras aplicable, se entenderá que son confirmatorias por defecto.
En este supuesto, no existe una penalización automática por incumplimiento. Si una de las partes no cumple con lo pactado, la parte perjudicada deberá acudir a los tribunales para exigir el cumplimiento del contrato o bien su resolución, junto con la correspondiente indemnización por los daños ocasionados. Esta posibilidad se contempla en el artículo 1.124 del Código Civil.
¿Qué dice el Código Civil de Cataluña sobre las arras?
En Cataluña, el contrato de arras se rige por una normativa específica, distinta del Código Civil común. La regulación se encuentra en el Libro VI del Código Civil de Cataluña, concretamente en el artículo 621-8, donde se reconoce expresamente la existencia de dos tipos de arras: las confirmatorias y las penitenciales.
Esta distinción es clave para interpretar correctamente los efectos jurídicos del contrato y evitar malentendidos frecuentes entre las partes.
Arras confirmatorias según el Código Civil catalán
Las arras confirmatorias, tal como se definen en la normativa catalana, sirven como prueba de que el contrato de compraventa ha sido perfeccionado. No se trata de una mera reserva, sino de una señal que confirma que el acuerdo entre comprador y vendedor ya está cerrado.
La cantidad entregada como arras confirmatorias se integra en el precio final y debe deducirse en el momento de formalizarse la compraventa ante notario.
Un punto esencial a tener en cuenta es que si el contrato no especifica expresamente el tipo de arras pactadas, el Derecho catalán presume que son confirmatorias. Esto tiene consecuencias importantes: no basta con “perder” las arras para liberarse del contrato. La parte cumplidora podrá exigir el cumplimiento forzoso del acuerdo o su resolución, así como la indemnización correspondiente por los daños sufridos.
Por ejemplo, si un comprador entrega 25.000 € como arras en un contrato donde no se detalla su carácter, y después decide no comprar, el vendedor podría demandarle para exigir que se formalice la operación o solicitar una indemnización, pues legalmente se considerará que el contrato ya se ha perfeccionado.
Arras penitenciales en Cataluña
Por el contrario, si las partes desean mantener la opción de desistir del contrato sin tener que justificar la causa, deberán pactar de forma clara y expresa que las arras tienen naturaleza penitencial. Solo en ese caso se activa el mecanismo de desistimiento unilateral previsto en el artículo 621-8 del Código Civil catalán.
Las consecuencias son las siguientes:
– Si es el comprador quien se retira, pierde la cantidad entregada.
– Si es el vendedor quien desiste, debe devolver el doble del importe recibido.
Este tipo de arras ofrece a ambas partes una vía para desvincularse del contrato sin tener que someterse a un proceso judicial, siempre que las condiciones hayan sido recogidas de manera explícita en el acuerdo.
Volviendo al ejemplo anterior, si en el contrato se establece claramente que los 25.000 € entregados tienen la consideración de arras penitenciales, el comprador podrá abandonar la operación perdiendo esa suma, y el vendedor quedará liberado sin necesidad de acudir a los tribunales.
¿Qué importe se suele pactar en un contrato de arras?
Una de las preguntas más frecuentes que nos plantean quienes participan en una compraventa inmobiliaria es cuánto dinero debe entregarse en el contrato de arras. La realidad es que no existe una cuantía obligatoria por ley, ya que se trata de un importe libremente acordado entre comprador y vendedor. Sin embargo, por práctica habitual, lo más común es fijar una suma equivalente al 10% del precio total del inmueble.
Este importe actúa como señal y compromiso de compra, y será descontado del precio final cuando se formalice la compraventa en escritura pública. En algunos casos, este porcentaje puede variar, situándose entre un 5% y un 15%, en función de las circunstancias particulares de la operación.
Es importante señalar que la parte que entrega esta cantidad es siempre el comprador, como muestra de su intención firme de adquirir la propiedad. Para el vendedor, esta suma representa una garantía de seriedad en la negociación.
¿Cuánto cuesta redactar un contrato de arras?
El coste de elaborar un contrato de arras no está estandarizado, ya que dependerá de la complejidad de la operación, el tipo de arras que se desee formalizar y de si existen condiciones específicas que deban contemplarse (como plazos, cargas, cláusulas de penalización, etc.).
Aunque es posible encontrar modelos genéricos en internet, nuestro consejo profesional es que este tipo de contrato sea redactado por un despacho de abogados especializado en Derecho inmobiliario, ya que de su correcta redacción dependerán los derechos y responsabilidades de ambas partes ante cualquier imprevisto. Un contrato mal planteado puede dar lugar a conflictos legales que podrían haberse evitado con una previsión adecuada.
¿Qué debe incluir un contrato de arras correctamente redactado?
A la hora de formalizar un contrato de arras, es esencial que el documento recoja con precisión todos los aspectos clave de la operación. Este contrato no solo anticipa la voluntad de las partes de llevar a cabo la compraventa, sino que también regula las consecuencias legales de su posible incumplimiento. Por ello, una redacción clara, completa y jurídicamente válida es imprescindible.
A continuación, enumeramos los elementos fundamentales que debe contener un contrato de arras bien elaborado:
- Datos de las partes
El contrato debe identificar de forma inequívoca tanto al comprador como al vendedor, incluyendo nombre completo, documento de identidad (DNI, NIE o pasaporte) y domicilio. - Descripción del inmueble
Se debe especificar con exactitud cuál es el bien objeto del contrato: dirección, referencia catastral, superficie útil y construida, inscripción registral y, en su caso, si la propiedad tiene cargas o gravámenes que deben ser comunicados. - Precio de compraventa y forma de pago
El contrato debe recoger el precio total acordado para la operación, así como la forma en que se realizará el pago: transferencia bancaria, cheque nominativo, o cualquier otra modalidad convenida. - Importe de las arras
Se debe indicar el importe que el comprador entrega como señal y dejar constancia de que dicha suma se descontará del precio final en el momento de otorgar la escritura pública. - Tipo de arras
Es crucial especificar expresamente si se trata de arras confirmatorias, penales o penitenciales, ya que de ello dependerán las consecuencias en caso de desistimiento o incumplimiento por cualquiera de las partes. - Plazo para formalizar la compraventa
Debe fijarse una fecha límite para elevar el contrato a escritura pública, señalando el día, la hora y la notaría en la que se procederá a formalizar la operación. También conviene detallar qué sucede si una de las partes no comparece. - Notificación de la firma ante notario
Habitualmente, es el comprador quien propone la fecha de firma, dentro del plazo estipulado en el contrato. Es aconsejable que dicha comunicación se realice de forma fehaciente, preferiblemente mediante burofax o cualquier otro medio que deje constancia de la notificación. - Distribución de los gastos
El contrato debe dejar claro cómo se reparten los gastos derivados de la compraventa (notaría, registro, plusvalía municipal, etc.). Como regla general:
– El vendedor asume los gastos de otorgamiento de la escritura y la plusvalía municipal.
– El comprador abona los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad y los relacionados con su financiación (si los hubiera). - Fecha de vencimiento del contrato de arras
Debe establecerse un plazo de validez del contrato, que servirá como referencia para el cumplimiento de las obligaciones pactadas. - Firma de ambas partes
El contrato solo será válido si está firmado por comprador y vendedor, dejando constancia de su consentimiento a las condiciones pactadas.
Aunque es posible encontrar modelos estándar de contratos de arras en diversas fuentes, lo más aconsejable es que este tipo de documentos sean redactados o, al menos, revisados por un despacho de abogados especializado en Derecho inmobiliario. La intervención de un profesional asegura que las cláusulas del contrato se adecuen al tipo de arras pactado, que se cumpla con la normativa vigente —incluida la regulación específica de comunidades como Cataluña— y que se protejan debidamente los intereses de ambas partes.
Además, cada operación de compraventa tiene características particulares que exigen la inclusión de cláusulas específicas, como, por ejemplo, la condición suspensiva en caso de denegación de financiación hipotecaria, el estado de cargas del inmueble, la obtención de licencias urbanísticas o cualquier otra circunstancia relevante. Incorporar estas disposiciones adaptadas a cada caso concreto es fundamental para evitar conflictos y blindar jurídicamente la transacción desde el primer momento.
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Déjalo en nuestras manos. En nuestro despacho te acompañamos y asesoramos durante todo el proceso, desde la redacción del contrato de arras hasta la firma ante notario.
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