Comprar una vivienda en España: guía legal paso a paso (2026)

Para comprar una vivienda con seguridad jurídica conviene revisar su situación legal antes de firmar, formalizar la compraventa mediante escritura pública ante notario e inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad. Ni la escritura ni la inscripción son requisitos para que la compraventa sea válida, pero son las que dan al comprador la máxima protección (lo explicamos en el artículo sobre el título y el modo en la compraventa). Los impuestos y gastos de compra suelen situarse aproximadamente entre el 7% y el 15% del precio, según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o de segunda mano.

La mayoría de los problemas que vemos en el despacho no surgen en la notaría, sino antes: en un contrato de arras firmado deprisa, en una carga que nadie comprobó o en una ampliación sin licencia. En esta guía explicamos cada paso y los costes. Al final encontrarás un apartado específico si eres extranjero o no resides en España.

El proceso de compra paso a paso

1. Fijar presupuesto y financiación. Antes de buscar, conviene saber cuánto financiará el banco y cuánto suman los impuestos y gastos, que normalmente no se financian.
2. Elegir la vivienda y pactar las condiciones. Precio, qué se incluye (muebles, plaza de garaje, trastero), plazos y forma de pago.
3. Revisión legal antes de pagar nada. Es el paso más importante y lo detallamos abajo.
4. Contrato de reserva (opcional). Suele usarse con agencias para retirar el inmueble del mercado unos días a cambio de una pequeña cantidad. Conviene que diga qué pasa con esa cantidad si la revisión descubre problemas.
5. Contrato de arras. Es el contrato privado previo a la escritura. En las arras más habituales, las penitenciales (art. 1454 del Código Civil), si el comprador desiste pierde lo entregado y si desiste el vendedor devuelve el doble. Te explicamos qué debe incluir un contrato de arras.
6. Hipoteca, si la necesitas. Según la Ley 5/2019, el banco debe entregarte la ficha FEIN y la documentación con antelación, y antes de firmar acudirás al notario a una cita gratuita para comprobar que entiendes las condiciones.
7. Revisión del borrador de la escritura. El notario prepara la escritura, pero no representa a ninguna de las partes. Conviene revisar el borrador antes de la firma.
8. Firma ante notario y pago. El notario identifica a las partes y los medios de pago. El precio se paga normalmente mediante cheque bancario o transferencia.
9. Pago de impuestos. ITP, o IVA y AJD, según el caso, en el plazo que fije la comunidad autónoma, normalmente en torno a un mes desde la firma.
10. Inscripción en el Registro de la Propiedad. La inscripción protege al comprador frente a terceros. Conviene presentar la escritura cuanto antes. Lo explicamos en El Registro de la Propiedad en España.

Después quedan los trámites prácticos: cambio de titularidad de suministros, domiciliación del IBI y de la cuota de comunidad, y el seguro del hogar.

Si vendes tu vivienda actual para comprar otra, conviene coordinar ambas operaciones. Lo explicamos en venta de una vivienda con hipoteca y compra de otra nueva.

Qué revisar antes de firmar las arras

Una revisión legal básica suele incluir:

En obra nueva o sobre plano hay que añadir la licencia de obra, el aval o seguro de las cantidades anticipadas y el calendario de entrega. Lo tratamos en el artículo sobre la compraventa de vivienda en construcción.

¿Cuánto cuesta comprar una vivienda?

Los impuestos dependen de si la vivienda es nueva o usada:

• Segunda mano: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), fijado por cada comunidad autónoma.
• Obra nueva comprada al promotor: IVA del 10% (4% en determinados casos de vivienda protegida) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), normalmente entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad.

Tipos generales orientativos de ITP en vivienda usada en 2026:

La base del ITP no es siempre el precio pactado: desde 2022 es, como mínimo, el valor de referencia del Catastro, si es superior al declarado. Este valor también cuenta para saber si se supera un umbral como el millón de euros de la Comunitat Valenciana. Puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro.

Las comunidades prevén tipos reducidos, por ejemplo para jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda protegida, y en algunos casos tipos más altos para grandes tenedores. En la Comunitat Valenciana, por ejemplo, existen tipos reducidos para la primera vivienda habitual de menores de 35 años y para otros colectivos, con límites de valor. Conviene comprobar el tipo y los requisitos aplicables en cada operación. En Cataluña lo explicamos en el artículo sobre el ITP en Cataluña.

A los impuestos se suman otros gastos:

Según el art. 1455 del Código Civil, los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor, y los de la primera copia y los posteriores a la venta al comprador, salvo pacto en contrario. En la práctica, el reparto se suele pactar en las arras, por lo que conviene revisarlo.

Si el vendedor no reside en España

Esta situación es frecuente en zonas de costa y afecta a cualquier comprador, sea español o extranjero:

• Retención del 3% del precio. El comprador debe retener el 3% e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211. Si no lo hace, el inmueble puede quedar afecto al pago del impuesto del vendedor.
• Plusvalía municipal. Si el vendedor es una persona física no residente, el comprador actúa como sustituto del contribuyente en el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos (art. 106.2 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales). Lo habitual es descontar su importe del precio.

Después de la compra: impuestos y gastos del propietario

Cada año pagarás el IBI, el impuesto municipal sobre la vivienda. Si la vivienda está en un edificio en régimen de propiedad horizontal, pagarás además las cuotas de la comunidad de propietarios, que no son un impuesto, sino una obligación derivada de la Ley de Propiedad Horizontal.

Si la vivienda que compras no es tu residencia habitual (por ejemplo, una segunda residencia) y no la alquilas, en el IRPF deberás declarar, con carácter general, una imputación de rentas inmobiliarias: el 1,1% o el 2% del valor catastral, según la fecha de su revisión. La regla se aplica a inmuebles urbanos no afectos a actividades económicas, y la ley excluye determinados supuestos, entre ellos la vivienda habitual (art. 85 de la Ley del IRPF). Si la alquilas, tributarás por los rendimientos del alquiler.

Si en el futuro vendes tu vivienda habitual y reinviertes en otra, puedes quedar exento de tributar por la ganancia. Lo explicamos en el artículo sobre la exención por reinversión en vivienda habitual.

Errores frecuentes al comprar

• Pensar que el notario lo revisa todo. El notario controla la legalidad de la escritura, pero no investiga a fondo la situación urbanística ni negocia en tu interés.

• Firmar las arras antes de revisar la documentación. Después, desistir puede costar la cantidad entregada.

• Calcular mal los costes. El ITP varía mucho entre comunidades, y en algunas el tipo sube con el precio.

• No inscribir la compra en el Registro. Sin inscripción, la protección frente a terceros es menor.

• Comprar con obras no legalizadas. Una ampliación sin licencia puede impedir la inscripción o la hipoteca y acabar en una sanción.

• Dejar acuerdos solo de palabra. Todo lo pactado (muebles, reparaciones, plazos) debe constar por escrito.

Si eres extranjero o no resides en España

Cualquier extranjero puede comprar una vivienda en España, viva o no en el país, en las mismas condiciones que un español. Además de lo explicado arriba, tienes que tener en cuenta lo siguiente:

• N.I.E. El Número de Identidad de Extranjero es imprescindible para firmar la escritura y pagar impuestos. Puede solicitarse en España o en un consulado español, y también puede tramitarlo un representante con poder.

• Comprar sin viajar. Puedes otorgar un poder notarial a tu abogado. Si se firma fuera de España, normalmente debe llevar la apostilla de La Haya (o legalización) y, si no está en español, traducción jurada.

• Origen de los fondos. El notario identifica al titular real y los medios de pago, así que conviene poder justificar el origen del dinero, especialmente si procede del extranjero.

• Hipoteca. Los bancos financian a no residentes, aunque suelen hacerlo por un porcentaje menor del valor. Lo explicamos en la guía de hipoteca en España para extranjeros.

• Autorización militar. Algunos compradores de fuera de la UE pueden necesitar autorización previa del Ministerio de Defensa para adquirir inmuebles en zonas de acceso restringido por interés de la defensa nacional (Ley 8/1975). Depende de la nacionalidad, del tipo de inmueble, de su ubicación y de las excepciones aplicables, y afecta sobre todo a fincas rústicas en determinadas zonas. Conviene comprobarlo antes de firmar.

• Comprar ya no da residencia. La Golden Visa por inversión inmobiliaria se suprimió para nuevas solicitudes en abril de 2025. Otras propuestas anunciadas, como un recargo para compradores no comunitarios o límites en Baleares y Canarias, no están en vigor a la fecha de este artículo.

• Impuestos anuales del no residente. Si no alquilas la vivienda, declaras en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes una renta imputada del 1,1% o el 2% del valor catastral, al 19% si resides en otro Estado de la UE o en un Estado del EEE con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, y al 24% en los demás casos, mediante el modelo 210, cuyos plazos se modificaron en 2026 (Orden HAC/623/2026). Con un patrimonio elevado en España puede haber también Impuesto sobre el Patrimonio.

• Residencia fiscal y herencia. Si pasas más tiempo en España, puedes convertirte en residente fiscal. Lo explicamos en la guía de residencia fiscal. Y conviene pensar en el testamento desde el principio: más información en ¿Tienes un inmueble en España? No te olvides de hacer testamento.

Cada compra es distinta. Si quieres que revisemos la vivienda antes de comprometerte, o que te acompañemos en todo el proceso, contacta con nuestras oficinas de Barcelona o Marbella y te daremos un presupuesto ajustado a tu operación. Más información sobre nuestro servicio de derecho inmobiliario.

Preguntas frecuentes

¿Qué hay que revisar antes de comprar una vivienda?

Como mínimo, la nota simple del Registro de la Propiedad (propietario y cargas), los recibos del IBI, el certificado de deudas de la comunidad, la situación urbanística y las licencias, y si la vivienda se entrega libre de ocupantes. Conviene hacerlo antes de firmar las arras, porque después desistir puede costar la cantidad entregada.

¿Cuánto cuesta en total comprar una vivienda?

Como orientación, entre el 7% y el 15% del precio sumando impuestos y gastos. La mayor parte es el ITP en vivienda usada o el IVA en obra nueva. El ITP general va del 6% de Madrid al 9% de la Comunitat Valenciana o la escala del 10% al 13% de Cataluña. Notaría y registro suelen sumar entre 850 y 1.650 € para una vivienda de unos 400.000 €.

¿Quién paga los gastos de notaría en una compraventa?

Según el Código Civil, los gastos de la escritura corresponden al vendedor y los de la primera copia al comprador, salvo pacto en contrario. En la práctica, el reparto se pacta en el contrato de arras, por lo que conviene revisarlo antes de firmar.

¿Qué pasa si no inscribo la compra en el Registro de la Propiedad?

La compraventa es válida, pero pierdes la protección que da la inscripción frente a terceros, por ejemplo frente a embargos contra el anterior propietario o una segunda venta. Además, sin inscripción es difícil hipotecar o vender la vivienda después.

¿Puede un extranjero comprar una vivienda en España?

Sí. No se exige residencia ni nacionalidad española. Hace falta un NIE, firmar la escritura ante notario y pagar los impuestos. Algunos compradores de fuera de la UE pueden necesitar además autorización militar si el inmueble está en una zona de acceso restringido por interés de la defensa nacional. La compra no da derecho a residir en España.

¿Qué pasa si el vendedor no es residente en España?

El comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211. Además, responde de la plusvalía municipal como sustituto del vendedor no residente. Ambas cantidades suelen descontarse del precio en la firma.