La obtención de una licencia turística en España es un requisito legal imprescindible para alquilar una propiedad a turistas de forma legal y segura. Esta guía recoge toda la normativa vigente en 2026, incluyendo el nuevo Registro Único (NRUA) y la obligación de comunicación de huéspedes a través de SES.HOSPEDAJES.
España rompe el récord de turismo internacional
España ha alcanzado un hito histórico: en 2025, más de 96,8 millones de turistas extranjeros visitaron el país, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este volumen consolida a España como uno de los tres destinos más visitados del mundo.
El gasto de los visitantes extranjeros alcanzó casi 120.000 millones de euros, lo que representa un aumento del 16,7 %
respecto al año anterior. En noviembre de 2025, España recibió 5,7 millones de turistas (+10,3 % interanual), con un gasto turístico de 7.700 millones de euros y un gasto medio diario de 178 euros por visitante.
Regiones más visitadas en 2025
Comunidad Autónoma
Turistas (millones)
% del total
Cataluña
18,9
19,5 %
Islas Baleares
15,1
15,6 %
Islas Canarias
13,8
14,3 %
Otras comunidades
49,0
50,6 %
Este crecimiento constante subraya la importancia de contar con una licencia turística en regla: la alta demanda atrae inspecciones más frecuentes y sanciones más elevadas por incumplimiento.
¿Qué es una licencia turística?
La licencia turística (también denominada licencia de apartamento turístico o VUT) es un permiso oficial que habilita al propietario para alquilar legalmente una vivienda con fines turísticos de corta duración. Su obtención es obligatoria en todas las comunidades autónomas de España.
¿Para qué sirve la licencia turística?
Con la licencia, el propietario puede:
Publicar la propiedad en plataformas como Airbnb, Booking.com o Tripadvisor de forma legal.
Acreditar el cumplimiento de las normas de calidad, seguridad e higiene.
Evitar sanciones económicas que pueden alcanzar los 600.000 euros.
Competir en igualdad de condiciones en el mercado del alquiler a corto plazo.
⚠️ IMPORTANTE 2026: Desde el 1 de julio de 2025, toda vivienda de uso turístico debe contar con un número NRUA (Número de Registro Único de Arrendamiento) emitido por el Registro de la Propiedad. Sin este número, ninguna plataforma digital puede publicar ni mantener el anuncio.
Marco legal del alquiler turístico en España en 2026
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
El alquiler turístico queda expresamente excluido del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), conforme a su artículo 5. Desde la reforma introducida por la Ley 4/2013, este tipo de alquiler se rige por la normativa sectorial de turismo de cada comunidad autónoma.
Según la LAU, se considera alquiler turístico aquel que cumple estos cuatro criterios:
Cesión temporal de vivienda completa, amueblada y equipada para uso inmediato.
Comercialización a través de canales turísticos u otros métodos de promoción.
Finalidad lucrativa para el propietario.
Sometimiento a la normativa sectorial de turismo aplicable.
Real Decreto 1312/2024 y Registro Único NRUA (en vigor desde 1 julio 2025)
El Real Decreto 1312/2024, que transpone el Reglamento UE 2024/1028, establece el Registro Único de Arrendamiento Turístico y de Temporada. Su plena aplicación entró en vigor el 1 de julio de 2025.
Las obligaciones clave del NRUA son:
Cada vivienda debe obtener un número NRUA a través del Registro de la Propiedad antes de iniciar la actividad.
El número NRUA debe figurar en todos los anuncios publicados en plataformas digitales (Airbnb, Booking, Vrbo, etc.).
Las plataformas están obligadas a verificar la validez del número y a retirar los anuncios que no lo incluyan o que tengan un número inválido.
El incumplimiento puede acarrear la retirada inmediata del anuncio por parte de la plataforma y sanciones administrativas.
Real Decreto 933/2021 — Obligación SES.HOSPEDAJES
Desde diciembre de 2024, todos los propietarios de alojamientos turísticos están obligados a registrar a sus huéspedes en el sistema SES.HOSPEDAJES del Ministerio del Interior.
Las obligaciones concretas son:
Recoger los datos identificativos de todos los huéspedes mayores de 14 años.
Transmitir esos datos a la plataforma SES.HOSPEDAJES en un plazo máximo de 24 horas desde el check-in.
Conservar los registros durante al menos tres años.
El propietario es el responsable directo del cumplimiento, no la plataforma intermediaria.
⚠️ ATENCIÓN: El incumplimiento de la obligación SES.HOSPEDAJES puede ser sancionado con multas de hasta 30.000 euros por infracción grave, según la Ley Orgánica 4/2015 de Seguridad Ciudadana.
Ley Orgánica 1/2025 — Reforma de la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley Orgánica 1/2025, en vigor desde enero de 2026, modificó la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para codificar expresamente el derecho de las comunidades de propietarios a limitar o prohibir el alquiler turístico.
Los puntos clave de esta reforma son:
Una mayoría de tres quintas partes de los propietarios (en cuotas y votos) puede aprobar estatutos que prohíban totalmente el alquiler turístico en el edificio.
Las resoluciones aprobadas no tienen efecto retroactivo: no afectan a las viviendas que ya disponían de licencia activa en el momento de la votación.
Esta reforma da rango legal a los criterios establecidos en las sentencias del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 2024 (ref. 1232/2024 y 1233/2023).
Los propietarios que votaron en contra o estuvieron ausentes pueden impugnar el acuerdo, cuestión aún pendiente de desarrollo jurisprudencial.
Cómo obtener la licencia turística: pasos a seguir en 2026
Paso 1 — Verifica la normativa de tu comunidad autónoma
Las condiciones y requisitos para obtener la licencia varían significativamente según la región. Antes de iniciar el proceso,consulta la normativa vigente en la comunidad donde se ubica la propiedad.
Paso 2 — Reúne la documentación necesaria
Aunque los requisitos varían por comunidad, la documentación habitual incluye:
Título de propiedad o autorización para alquilar (en caso de no ser el propietario).
Documento de identidad del propietario (NIE/DNI/pasaporte).
Certificado de habitabilidad o cédula de habitabilidad en vigor.
Certificado de eficiencia energética (CEE).
Certificados de cumplimiento de normas de seguridad e incendios.
Seguro de responsabilidad civil.
Información del inmueble: dirección, número de habitaciones, capacidad máxima.
En algunos casos: evaluación técnica o informe de arquitecto.
Paso 3 — Solicita el número NRUA
Presenta la solicitud ante el Registro de la Propiedad correspondiente para obtener el Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA). Este paso es previo o simultáneo al registro autonómico.
Paso 4 — Presenta la declaración responsable o solicitud de licencia
Envía la solicitud a la consejería o departamento de turismo competente de tu comunidad autónoma. En la mayoría de regiones, el trámite puede realizarse de forma telemática con firma electrónica (certificado digital o Cl@ve).
Paso 5 — Inspección y resolución
Las autoridades pueden realizar una inspección de la propiedad para verificar que cumple con los requisitos de seguridad, habitabilidad y calidad. Tras la inspección (si procede), se emite la resolución con el número de licencia.
Paso 6 — Regístrate en SES.HOSPEDAJES
Antes de recibir a tu primer huésped, activa tu cuenta en el sistema SES.HOSPEDAJES del Ministerio del Interior y configura el envío de datos de viajeros.
Paso 7 — Publica el anuncio con el número NRUA
Incluye el número NRUA en todos tus anuncios en plataformas digitales. Sin este número, la plataforma puede retirar el anuncio de forma automática.
Documentación necesaria para la licencia turística
Documento
Obligatorio / Habitual
Observaciones
Título de propiedad o autorización
Obligatorio
Escritura o contrato de autorización
DNI / NIE / Pasaporte
Obligatorio
Del titular de la licencia
Cédula de habitabilidad
Obligatorio
Vigente en el momento de la solicitud
Certificado energético (CEE)
Obligatorio
Emitido por técnico certificado
Seguro de responsabilidad civil
Obligatorio
Cubre daños a terceros
Plano de la vivienda
Habitual
A veces exigido por la comunidad
Certificado de seguridad contra incendios
Habitual
Depende de la capacidad
Informe técnico de arquitecto
En algunos casos
Según normativa autonómica
¿Cuánto cuesta y cuánto tarda obtener la licencia turística?
Coste de la licencia
El coste de la tasa oficial para obtener la licencia turística oscila entre 250 y 600 euros por vivienda, según la comunidad autónoma. A esta cantidad hay que sumar:
Certificado energético: entre 100 y 300 euros, dependiendo del tamaño del inmueble.
Seguro de responsabilidad civil: entre 150 y 400 euros anuales.
Honorarios de gestoría o abogado: variables, recomendables para evitar errores.
Adaptaciones de seguridad (extintores, detectores de humo, señalización): coste variable.
Plazo de obtención
El tiempo de espera depende de la comunidad autónoma y de la carga administrativa en el momento de la solicitud:
Comunidad Autónoma
Plazo estimado
Observaciones
Madrid
1-3 meses
Plan RESIDE limita nuevas licencias en edificios residenciales
Cataluña
Barcelona: moratoria en vigor, no se conceden nuevas licencias
Andalucía
1-2 meses
Declaración responsable ante el Registro de Turismo
Comunitat Valenciana
1-3 meses
Silencio administrativo positivo tras 3 meses
Islas Baleares
2-4 meses
Cupos limitados en zonas de alta densidad turística
Islas Canarias
1-3 meses
Normativa específica por isla
País Vasco
1-2 meses
Tramitación telemática disponible
⚠️ IMPORTANTE — BARCELONA 2026: El Ayuntamiento de Barcelona mantiene una moratoria total para la concesión de nuevas licencias de apartamento turístico y ha anunciado que no renovará las licencias existentes cuando venzan, con fecha límite en noviembre de 2028.
ℹ️ MADRID — Plan RESIDE (2025): El Plan de Regulación de Usos de los Inmuebles con Destino a Estancias de corta duración (RESIDE) restringe la apertura de nuevos apartamentos turísticos en edificios de uso predominantemente residencial. Consulta el planeamiento urbanístico de tu municipio antes de solicitar la licencia.
Riesgos de alquilar sin licencia turística
Alquilar una propiedad sin licencia turística en vigor puede acarrear consecuencias muy graves:
Tipo de infracción
Sanción máxima
Base legal
Actividad turística sin licencia
Hasta 600.000 euros
Normativa autonómica de turismo
Falta de número NRUA en plataformas
Retirada del anuncio + multa
Real Decreto 1312/2024
Incumplimiento SES.HOSPEDAJES
Hasta 30.000 euros
LO 4/2015 de Seguridad Ciudadana
No declarar ingresos en IRPF
50 % – 150 % del importe no declarado
Ley General Tributaria
Además, desde 2025 la Agencia Tributaria intensificó los controles sobre el alquiler a corto plazo, obligando a plataformas como Airbnb y Booking.com a reportar ingresos y datos de anfitriones mediante el Modelo 179.
Fiscalidad del alquiler turístico en España
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Los ingresos por alquiler turístico tributan en el IRPF de forma diferente según si se prestan o no servicios hoteleros:
Sin servicios hoteleros (limpieza al inicio y fin de la estancia, sin servicios continuados): los ingresos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario.
Con servicios hoteleros (recepción, limpieza durante la estancia, lavandería, comidas): los ingresos se declaran como rendimientos de actividades económicas.
Si el propietario contrata empleados para gestionar la propiedad: los ingresos se consideran siempre rendimientos de actividades económicas.
Obligación de declarar todos los periodos
Periodo alquilado: se declaran todos los ingresos, deduciendo los gastos proporcionalmente a los días de alquiler.
Periodo sin alquilar: la vivienda tributa como segunda residencia (imputación de rentas inmobiliarias).
IVA
Sin servicios hoteleros: no hay obligación de repercutir IVA.
Con servicios hoteleros: el tipo de IVA aplicable es del 10 % (art. 91.1.2.2.° LIVA).
Normativa por comunidades autónomas
Cada comunidad autónoma regula el alquiler turístico con sus propias normas. A continuación se recogen las particularidades más relevantes de las principales regiones:
Comunidad
Denominación oficial
Particularidades 2026
Andalucía
Vivienda con fines turísticos (VFT)
Registro mediante declaración responsable. Sin límite de días.
Plan RESIDE: restricciones en edificios residenciales.
Comunitat Valenciana
Vivienda de uso turístico (VUT)
Licencia municipal previa al registro autonómico.
Islas Baleares
Estancia turística en vivienda (ETV)
Cupos por zona y tipología. Muy restrictiva en zonas saturadas.
Islas Canarias
Vivienda vacacional (VV)
Normativa diferenciada por isla.
País Vasco
Apartamento turístico / vivienda vacacional
Registro telemático en Basquetour.
Galicia
Vivienda de uso turístico
Declaración responsable + inspección a posteriori.
¿Puede la comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico?
Sí. La Ley Orgánica 1/2025, que reforma la Ley de Propiedad Horizontal, establece expresamente que una comunidad de propietarios puede prohibir totalmente el alquiler turístico en el edificio mediante acuerdo adoptado por mayoría de tres quintas partes de los propietarios (en cuotas y número de votos).
Aspectos clave que debes conocer:
El acuerdo no tiene carácter retroactivo: no afecta a las viviendas con licencia ya en vigor en el momento de la votación.
El propietario que vote en contra o esté ausente puede impugnar el acuerdo ante los tribunales.
La comunidad también puede limitar (sin prohibir) el alquiler turístico, por ejemplo restringiéndolo a determinadas plantas o estableciendo normas de convivencia.
Se recomienda revisar los estatutos de la comunidad antes de solicitar la licencia.
¿Por qué contar con la ayuda de un abogado especialista?
Más allá de la obtención de la licencia turística, contar con un abogado es fundamental desde el inicio del proceso de compra del inmueble.
Por ello, recomendamos contactar con un abogado ya en la fase de compra, no solo en el momento de solicitar la licencia.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Es obligatoria la licencia turística para alquilar mi piso en Airbnb?
Sí. Desde el 1 de julio de 2025, Airbnb y otras plataformas están obligadas a exigir y verificar el número NRUA antes de publicar o mantener cualquier anuncio de alquiler turístico en España. Sin licencia y sin número NRUA, el anuncio será retirado automáticamente.
¿Cuánto tiempo tengo que esperar para obtener la licencia turística?
El plazo varía según la comunidad autónoma, entre 1 y 4 meses en la mayoría de los casos. En comunidades con alta demanda, como Cataluña o Baleares, el proceso puede estar limitado. Contar con toda la documentación correcta desde el inicio acelera significativamente el trámite.
¿Puedo alquilar solo una habitación de mi vivienda habitual?
Depende de la comunidad autónoma. Algunas regiones permiten el alquiler de habitaciones dentro de la vivienda habitual del propietario (alquiler de habitaciones turísticas), con requisitos y licencias distintos al apartamento turístico completo. Consulta la normativa de tu comunidad.
¿Qué es el número NRUA y dónde se obtiene?
El NRUA (Número de Registro Único de Arrendamiento) es el identificador único que debe figurar en todos los anuncios de alquiler turístico o de temporada en España. Se obtiene a través del Registro de la Propiedad, en aplicación del Real Decreto 1312/2024.
¿Qué es SES.HOSPEDAJES y cómo funciona?
SES.HOSPEDAJES es el sistema del Ministerio del Interior para la comunicación de datos de viajeros. Los propietarios de alojamientos turísticos están obligados a registrar a sus huéspedes y enviar sus datos en un plazo de 24 horas desde el check-in. El incumplimiento puede conllevar multas de hasta 30.000 euros.
¿Cuánto cuesta obtener la licencia turística en España?
La tasa oficial oscila entre 250 y 600 euros según la comunidad. Sin embargo, el coste total puede ser mayor si se incluyen el certificado energético, el seguro de responsabilidad civil, las adaptaciones de seguridad y los honorarios profesionales.
¿Puedo alquilar sin licencia mientras espero la resolución?
En general, no se recomienda. Algunas comunidades permiten iniciar la actividad desde la presentación de la declaración responsable, pero otras exigen esperar a la resolución expresa. Alquilar sin licencia en vigor expone al propietario a sanciones económicas muy elevadas.
¿Mi comunidad de propietarios puede impedir que alquile a turistas?
Sí. Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, una comunidad de propietarios puede prohibir el alquiler turístico con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios. No obstante, esta prohibición no afecta a las viviendas que ya disponían de licencia en el momento de la votación.
¿Debo declarar los ingresos del alquiler turístico en el IRPF?
Sí, siempre. Los ingresos por alquiler turístico deben declararse en la declaración de la renta (IRPF o IRNR), ya sea como rendimientos del capital inmobiliario (sin servicios hoteleros) o como rendimientos de actividades económicas (con servicios hoteleros). La Agencia Tributaria recibe información de las plataformas a través del Modelo 179.
¿Qué pasa si alquilo sin licencia en Barcelona?
Barcelona mantiene una moratoria total: no se conceden nuevas licencias de apartamento turístico. Alquilar sin licencia en Barcelona puede acarrear sanciones de hasta 600.000 euros. Además, el Ayuntamiento ha anunciado que no renovará las licencias vigentes cuando venzan, con fecha límite en noviembre de 2028.
Artículo actualizado en 2026. La normativa sobre alquiler turístico en España está en constante evolución. Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Para casos concretos, consulte con un abogado especializado.
