Comprar una vivienda en España: Qué es el “Título y Modo” y por qué importa

El derecho inmobiliario en España tiene sus peculiaridades, y una de las más importantes para cualquiera que quiera comprar o vender una propiedad es la regla del «título y modo«. Parece un tecnicismo, pero entenderla es clave para que la transmisión de tu inmueble sea legal y segura. En nuestro despacho, sabemos lo importante que es que entiendas cómo funciona esto.

Título y Modo: La pareja imprescindible para ser dueño

Para que realmente te conviertas en el dueño de una propiedad en España, no basta con un simple acuerdo de palabra o un contrato. El Código Civil español (artículos 609 y 1095), y muchísimas sentencias del Tribunal Supremo, como las de 2004, 2005, 2007, 2009 o 2010, exigen dos cosas que van de la mano: el título y el modo.

• El título es, dicho de forma sencilla, el contrato o el acuerdo por el que se decide vender o transmitir la propiedad. En una compraventa, el título es el contrato de compraventa en sí. Este contrato crea un compromiso entre las partes: el vendedor se obliga a entregar la propiedad y el comprador a pagarla. Es el «porqué» de la operación, su base legal. Pero ojo, solo con este contrato, ¡aún no eres el dueño!
• El modo, por su parte, es la entrega efectiva de la posesión del bien. Se le llama también tradición. Es el acto físico o jurídico por el cual la propiedad pasa de unas manos a otras. Sin esta entrega, la propiedad no cambia de dueño. Como muy bien explicó la Dirección General de Tributos en una consulta oficial de 2022 (V0021-22), «para comprar una propiedad entre personas vivas no basta con el contrato, hace falta también la entrega de la posesión».  Es el «cómo» se materializa la compra.

Así que, el título es el «quiero vendértelo» y el modo es el «aquí lo tienes». Si falta uno, la propiedad no se transmite.

¿Cuándo nace el contrato y cuándo se «termina» de ejecutar?

Para que todo quede claro, hay que diferenciar cuándo un contrato «nace» y cuándo se «ejecuta» por completo.

Un contrato se perfecciona (o «nace») cuando las partes se ponen de acuerdo y se vinculan. En una compraventa, el artículo 1450 del Código Civil dice que la venta está lista y es obligatoria para los dos si han acordado qué se vende y a qué precio, aunque ni la cosa ni el dinero se hayan entregado. En este punto, ya existe el título. El contrato es válido y genera obligaciones, pero el inmueble aún no ha cambiado de dueño.

La consumación del contrato es cuando se cumplen todas las obligaciones que nacieron de ese acuerdo. En una compraventa, esto significa que el vendedor entrega la propiedad (el modo o tradición) y el comprador paga el precio (artículo 1445 del Código Civil). Es justo en esta fase de consumación donde la entrega se hace realidad y, con ella, la propiedad pasa a ser tuya.

El papel de la escritura pública y el Registro de la Propiedad

Mucha gente cree que firmar la escritura pública o inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad es lo que te hace dueño. Y aunque son pasos fundamentales para tu seguridad, no son lo mismo que el título y el modo.

Firmar la escritura pública de compraventa es una forma muy habitual y segura de realizar la tradición (el modo). Nuestro Código Civil entiende que, al firmar la escritura, se entiende que la propiedad se ha entregado, salvo que se diga lo contrario. Esto significa que la firma de la escritura no solo formaliza el acuerdo (el título), sino que también sirve como el acto de entrega (el modo), completando la transmisión de la propiedad.

Ahora bien, inscribir tu propiedad en el Registro de la Propiedad no es lo que te hace dueño. La famosa sentencia del Tribunal Supremo de 2014 (n.º 541/2014) lo aclara: «El título y modo se refieren a la adquisición, y la inscripción [en el Registro] acredita una adquisición que ya se ha producido». El Registro sirve para dar publicidad a tu compra, para que todo el mundo sepa que eres el dueño y para proteger tus derechos frente a terceros. Pero la propiedad ya era tuya por la unión del título y el modo.

Del compromiso a la entrega: Cómo se materializa la compraventa

Pongamos un ejemplo más cotidiano y realista, imagina que compras una naranja en el mercado.

El contrato se perfecciona en el momento en que le dices al frutero que quieres esa naranja, él acepta, y acuerdan el precio. Pero no eres propietario de la naranja hasta que él te la entrega y tú le pagas. Solo en ese momento se consuma la operación: la propiedad cambia de manos.

En las operaciones inmobiliarias, el proceso es más complejo y, generalmente, transcurre más tiempo entre el acuerdo (título) y la entrega (modo). Esto puede deberse a diversos motivos:

Por el inmueble:

• Si está en construcción: No se puede entregar algo que aún no existe. El contrato se perfecciona, pero la entrega se realizará cuando la construcción esté terminada.
• Por trámites legales: Puede ser necesario realizar gestiones como aceptar una herencia, regularizar la situación registral o solicitar licencias.

Por las partes:

• El vendedor puede necesitar tiempo para mudarse.
• El comprador puede estar esperando la aprobación de financiación por parte de su banco.

Pero todas estas esperas no impiden que se firme un contrato privado de compraventa, que es totalmente válido y vinculante. Es común entregar una señal o arras para demostrar el interés del comprador. Sobre el contrato de arras puedes leer más por aquí.

La doctrina del «título y modo» es la base de cómo se adquiere la propiedad en España. No es solo un concepto legal, es la garantía de que tu compra es sólida y segura. En nuestro despacho, nos aseguramos de que cada operación inmobiliaria cumpla con este principio para que la transmisión de tu propiedad sea perfecta y sin sorpresas.

¿Te ha surgido alguna duda sobre cómo aplica esto a tu caso? Estamos aquí para ayudarte.