Cuando se adquiere una vivienda sobre plano, es habitual que el comprador realice pagos anticipados al promotor con la esperanza de que el proyecto finalice con éxito. Sin embargo, si la construcción no concluye o se incumplen los plazos pactados, el comprador puede tener derecho a reclamar la devolución de esas cantidades. En este artículo, abordamos de forma clara y concisa cuándo es posible exigir responsabilidad a la entidad financiera que recibió los anticipos.
Fundamento legal
La normativa que regula estas situaciones ha evolucionado. Para contratos anteriores al 1 de enero de 2016, se aplica la derogada Ley 57/1968, mientras que para contratos posteriores se aplica la Disposición Adicional 1. LOE, en la redacción dada por la Ley 20/2015. En ambos casos, se establece que los anticipos deben depositarse en una «cuenta especial» y contar con un aval o seguro que garantice su devolución. Esta obligación impone a las entidades de crédito una función de vigilancia activa para proteger al comprador.
Obligación de control bancario
Tanto la Ley 57/1968 como la DA 1. LOE señalan que la entidad financiera debe, bajo su responsabilidad, exigir al promotor la apertura de dicha cuenta especial y la contratación de la garantía correspondiente. Si el banco incumple esta obligación, puede ser considerado responsable solidario con el promotor por las cantidades ingresadas. La expresión «bajo su responsabilidad» ha sido clave en la interpretación jurisprudencial de la norma, fundamentando la responsabilidad directa del banco.
Jurisprudencia del Tribunal Supremo
La Sentencia del Tribunal Supremo 733/2015 marcó un antes y un después. Estableció que la entidad financiera que admite ingresos de compradores sin exigir el cumplimiento de estas obligaciones puede ser condenada a devolver todas las cantidades anticipadas. Desde entonces, se han dictado numerosas sentencias que consolidan esta doctrina, confirmando que la responsabilidad bancaria no es subsidiaria, sino autónoma y concurrente con la del promotor.
Requisitos para reclamar al banco
Para que exista responsabilidad del banco, deben concurrir las siguientes condiciones:
- Que el comprador haya realizado pagos anticipados.
- Que dichos pagos hayan sido ingresados en la entidad bancaria.
- Que el banco no exigiera la apertura de cuenta especial ni la garantía.
- Que el promotor incumpla el contrato (por retraso, paralización de obra, etc.).
Cabe señalar que la jurisprudencia también ha reconocido esta responsabilidad incluso en casos donde el contrato de compraventa se declara nulo por vicios ocultos graves, como defectos urbanísticos no revelados al comprador.
Consumidor vs. Inversor
Para contratos regulados por la Ley 57/1968, la protección se limita a quienes adquieren la vivienda como residencia habitual o vacacional. No se extiende a adquisiciones con fines de inversión o especulación. Sin embargo, bajo la DA 1. LOE, este límite no se contempla, por lo que, en principio, la protección se aplica a cualquier comprador, independientemente del uso que se le dé al inmueble adquirido.
¿Siempre responde la entidad financiera?
No necesariamente. La jurisprudencia exige que el banco pudiera conocer, con diligencia razonable, que los fondos tenían como destino la adquisición de una vivienda en construcción. Si esto es evidente por el concepto del ingreso, la documentación o la relación con el promotor, la entidad no puede alegar desconocimiento. No se exige una investigación exhaustiva, pero sí una actuación atenta y cuidadosa en el ejercicio de su función.
Cantidades a devolver e intereses
El banco solo debe devolver las cantidades efectivamente ingresadas en sus cuentas a nombre del promotor. Si los ingresos se distribuyeron entre distintas entidades, cada una responde solo por lo recibido. Los intereses aplicables serán:
- Ley 57/1968: 6% anual.
- LOE: Interés legal del dinero desde la entrega del anticipo.
En caso de juicio, se podrán sumar intereses de demora y, desde la demanda, anatocismo (intereses sobre intereses), en virtud de los artículos 1108 y 1109 del Código Civil.
Resolución del contrato e insolvencia
No es necesario que el contrato esté resuelto ni que el promotor sea insolvente. La responsabilidad del banco es directa y nace del incumplimiento de sus obligaciones legales, no de la incapacidad del promotor para devolver el dinero. Esta responsabilidad tiene como objetivo evitar que la negligencia bancaria agrave el perjuicio al comprador.
Plazo de prescripción
El plazo para reclamar es de cinco años desde que el comprador tiene conocimiento efectivo de la falta de garantía y del daño sufrido. No comienza desde la fecha del contrato ni desde el incumplimiento del promotor. Así lo ha reiterado el Tribunal Supremo, entendiendo que el plazo debe comenzar cuando el comprador tiene plena certeza de la imposibilidad de recuperar su dinero.
Recomendaciones prácticas
Ante una situación de incumplimiento del promotor, es esencial recabar toda la documentación relacionada con los pagos realizados, los contratos firmados y cualquier comunicación con la entidad financiera. La prueba del ingreso y su finalidad serán claves para una eventual reclamación judicial. Además, es aconsejable actuar con rapidez para evitar problemas de prescripción.
La normativa protege al comprador de vivienda en construcción mediante mecanismos de garantía que deben ser vigilados por las entidades financieras. Cuando estas incumplen su obligación de exigir una cuenta especial y garantía, pueden ser responsables de la devolución de las cantidades ingresadas. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha afianzado este criterio, ofreciendo vías efectivas de reclamación para los afectados. Si estás en una situación similar, te recomendamos consultar con un profesional para estudiar tu caso y emprender las acciones necesarias con la mayor seguridad.
