La venta de una vivienda con beneficios siempre es una buena noticia. Sin embargo, tras la alegría inicial por haber conseguido un precio satisfactorio, llega el momento de la reflexión, cuando surge la obligación de pagar el impuesto sobre las ganancias obtenidas. Las ganancias patrimoniales por la venta de inmuebles en España, en el caso de los residentes, están sujetas al impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), lo que puede suponer una importante carga fiscal.
Sin embargo, la Ley del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (Ley 35/2006) prevé la posibilidad de una exención total de este impuesto, siempre que se cumplan determinados criterios. Una de las soluciones más importantes que permitan beneficiarse de la exención es la denominada «exención por reinversión en vivienda habitual», es decir, la exención del IRPF por reinvertir en una nueva propiedad que sea la residencia habitual.
¿Cómo funciona la exención del IRPF por reinversión en una nueva vivienda habitual?
Es un tipo de desgravación fiscal que permite a las personas que venden su vivienda habitual y destinan los fondos obtenidos a la compra o reforma de una nueva vivienda en la que van a residir, ahorrarse el pago del impuesto sobre las ganancias de la venta.
Sin embargo, no basta con destinar los fondos a una nueva compra, sino que hay que hacerlo en un plazo determinado y comunicarlo debidamente a la Agencia Tributaria (Hacienda). El objetivo de este mecanismo es facilitar el cambio de residencia sin cargas fiscales adicionales, si bien requiere una planificación cuidadosa y la documentación adecuada.
Condiciones para beneficiarse de la desgravación: tres requisitos básicos
De conformidad con el artículo 38.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) y el artículo 41 del Reglamento de 
aplicación, para acogerse a la exención del IRPF por reinversión deben cumplirse los siguientes requisitos:
-
Notificación de la intención de volver a invertir
El contribuyente debe informar de su intención de acogerse a la desgravación en su declaración de la renta. La falta de dicha declaración significa que la Agencia Tributaria (Hacienda) no aplicará la exención de oficio.
-
La propiedad vendida debe ser la residencia habitual.
El requisito es que la propiedad vendida sea la (vivienda habitual) de residencia efectiva y permanente durante al menos tres años consecutivos. Si el período de residencia ha sido inferior, es necesario demostrar motivos justificados para el cambio de residencia, como por ejemplo, matrimonio, divorcio, traslado por motivos de trabajo o problemas de salud.
-
Los fondos de la venta deben destinarse a una nueva propiedad que constituya la residencia principal.
La reinversión puede consistir en la compra de una nueva propiedad que se convierta en la residencia principal o en la renovación de una propiedad ya existente. Para que la renovación sea considerada elegible para la desgravación, su coste debe representar al menos el 25 % del valor de adquisición de la propiedad (excluido el valor del terreno).
Reinversión parcial: exención proporcional.
Si el contribuyente solo reinvierte una parte del importe obtenido por la venta, la exención del IRPF se aplica de forma proporcional, solo a la parte de la ganancia que corresponde al importe reinvertido. El resto de la ganancia está sujeto a tributación. Esta situación se da a menudo cuando la nueva propiedad es más barata que la vendida.
Hipoteca y derecho a la desgravación
Tener una hipoteca no excluye la posibilidad de beneficiarse de la desgravación. Se considera «importe obtenido de la venta» el valor de la venta menos el capital pendiente de la hipoteca en el momento de la transacción. Además, se considera reinversión tanto el pago inicial en el momento de la compra como los posteriores pagos anticipados del crédito hipotecario. Se deben conservar todos los justificantes bancarios que documenten estas operaciones.
¿Se puede beneficiar de la desgravación si ya no se residía en la vivienda vendida?
Sí, siempre y cuando en el momento de la venta la vivienda siguiera teniendo la condición de vivienda habitual, es decir, hubiera sido habitada durante al menos tres años ininterrumpidos. Si el contribuyente dejó de vivir allí antes, la Agencia Tributaria española puede denegar la desgravación, salvo que existan motivos justificados y documentados que justifiquen el cambio de residencia anticipado.
¿Qué ocurre si se supera el plazo de dos años para la reinversión?
En tal caso, el contribuyente pierde el derecho a la exención. El plazo de dos años para realizar la reinversión no puede prorrogarse. Si la compra de la nueva propiedad o el inicio de las obras se produce después de ese plazo, toda la ganancia patrimonial estará sujeta al IRPF.
Obligación de residir efectivamente en la nueva propiedad
La nueva propiedad a la que se han destinado los fondos debe convertirse efectivamente en el lugar de residencia permanente. Se debe residir en ella en un plazo de 12 meses a partir de la fecha de compra o finalización de las obras de reforma y permanecer allí durante al menos tres años. El incumplimiento de esta obligación da lugar a la pérdida de la exención. Para demostrar el cumplimiento de esta obligación son útiles documentos como el empadronamiento, las facturas de servicios públicos, los contratos de suministro de energía o Internet.
Diferentes años fiscales: cómo demostrar la reinversión
Si la venta y la compra tienen lugar en años fiscales diferentes, la desgravación puede seguir aplicándose, siempre que se respete el plazo de dos años. En tal caso, en la declaración del año en que se produjo la venta, debe indicarse claramente la intención de realizar la reinversión en los dos años siguientes.
Consecuencias de una liquidación errónea
Una declaración incorrecta o la falta de información sobre la reinversión puede tener graves consecuencias: la pérdida del derecho a la exención, la obligación de pagar el impuesto con intereses e incluso sanciones por ocultación de información. Por lo tanto, se recomienda consultar con un abogado o asesor fiscal antes de realizar la venta o la compra, quien le ayudará a preparar toda la documentación.
Exenciones automáticas: personas mayores y personas dependientes
El artículo 33.4.b de la LIRPF contempla los casos en los que el contribuyente no tiene que reinvertir los fondos para beneficiarse de la exención. Se trata de personas mayores de 65 años y personas consideradas en estado de dependencia grave o total. En estos casos, la exención se aplica automáticamente, sin necesidad de presentar solicitudes adicionales.
Recomendación
La desgravación por reinversión en una nueva vivienda es una de las soluciones más ventajosas que ofrece la legislación fiscal española. Sin embargo, para poder beneficiarse plenamente de ella, es necesario planificar adecuadamente todo el proceso, cumplir los plazos exigidos y documentar las acciones realizadas.
Cada caso tiene sus particularidades, por lo que antes de vender un inmueble y reinvertir, conviene consultar a un abogado o asesor fiscal que le ayude a elegir la solución más segura y eficaz.
De este modo, la venta del inmueble no solo será ventajosa desde el punto de vista financiero, sino también totalmente segura desde el punto de vista fiscal.
FAQ
¿Qué es la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual?
Es un beneficio fiscal que permite no pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida al vender la vivienda habitual, si el importe se reinvierte en una nueva residencia habitual.
¿Cuál es el plazo para reinvertir el dinero de la venta?
El plazo es de dos años desde la fecha de venta. Este plazo no puede prorrogarse.
¿Es obligatorio declarar la intención de reinvertir?
Sí. La intención de reinvertir debe declararse en la declaración del IRPF correspondiente al año de la venta.
¿Qué ocurre si solo se reinvierte una parte del importe?
La exención se aplica de forma proporcional. Solo queda exenta la parte de la ganancia correspondiente al importe reinvertido.
¿La reforma de una vivienda cuenta como reinversión?
Sí, siempre que el coste de la reforma represente al menos el 25 % del valor de adquisición, excluido el valor del suelo.
¿Existen exenciones automáticas sin reinversión?
Sí. Las personas mayores de 65 años y las personas con dependencia grave o total pueden beneficiarse de la exención sin necesidad de reinvertir.
Para comprar una propiedad en España de forma segura, consulte con un abogado inmobiliario especializado.
