¿Puedes pedir una hipoteca en España siendo extranjero?
Sí. Los bancos españoles financian hasta el 80 % del valor de tasación para residentes y hasta el 60-70 % para no residentes. El tipo de interés medio en nuevas hipotecas sobre vivienda se situó en el 2,87 % en diciembre de 2025 (INE). En esta guía encontrarás todo lo que necesitas saber: documentación, condiciones, costes, diferencias entre residente y no residente, y las últimas novedades legales.
¿Qué es una hipoteca para extranjeros en España?
Cualquier ciudadano extranjero —residente o no residente en España— puede solicitar un préstamo hipotecario en una entidad bancaria española para comprar una vivienda o un inmueble. El proceso no difiere sustancialmente del que se sigue en otros países europeos, aunque presenta particularidades que conviene conocer para evitar retrasos y sorpresas.
España sigue siendo uno de los destinos favoritos para la inversión inmobiliaria extranjera: en 2025, los compradores no españoles representaron el 13,8 % del total de las compraventas de vivienda. En términos 
absolutos, adquirieron cerca de 97.300 viviendas, casi un 5 % más que en 2024.
Entre los factores más atractivos del mercado hipotecario español destacan:
• Tres modalidades de tipo de interés: fijo, variable y mixto.
• Plazos de amortización flexibles: entre 5 y 30 años.
• Financiación de hasta el 80 % del valor de tasación para residentes.
• Costes de constitución a cargo del banco desde la reforma hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019).
Tipos de interés hipotecario en España en 2025-2026
El contexto actual del mercado hipotecario español está marcado por una estabilización progresiva tras el ciclo de subidas del BCE entre 2022 y 2023. En 2025, el euríbor se moderó desde el 2,5 % a principios de año hasta valores próximos al 2,1 %-2,2 %, impulsando un crecimiento del 12,2 % en la firma de hipotecas hasta septiembre de 2025 respecto al mismo período de 2024 (INE).
Hipoteca a tipo fijo
El tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo. Ofrece máxima previsibilidad y es la modalidad más contratada en 2025 (72 % de las nuevas hipotecas, frente al 15 % de variables). Su principal ventaja es la certeza total de la cuota mensual, independientemente de la evolución del euríbor.
Hipoteca a tipo variable
Se calcula sumando un diferencial al euríbor a 12 meses, que en febrero de 2026 se situó en torno al 2,22 %. Las previsiones para 2026-2027 apuntan a una estabilización del euríbor entre el 2,25 % y el 2,35 %. Es importante recordar que la TAE solo refleja con exactitud el coste total en hipotecas a tipo fijo; en las variables, el coste final depende de la evolución del mercado.
Hipoteca a tipo mixto
Combina un período inicial a tipo fijo (habitualmente 5-10 años) con un tramo posterior a tipo variable. En 2025 representó el 16 % de las nuevas contrataciones. Es una opción estratégica para quienes buscan estabilidad a corto plazo y quieren beneficiarse de posibles bajadas futuras del euríbor.
Nota legal: A la hora de comparar ofertas, presta especial atención a la TAE (Tasa Anual Equivalente), que incluye el tipo de interés y el resto de comisiones. La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga a las entidades a entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) al menos 10 días antes de la firma.
Documentación necesaria para solicitar una hipoteca en España
Uno de los factores que más influye en la rapidez de la decisión crediticia es tener la documentación completa y correctamente preparada desde el primer momento. En el caso de solicitantes extranjeros, puede ser necesaria la traducción oficial de documentos, lo que alarga los plazos.
Los documentos habitualmente exigidos son:
• Identificación: pasaporte en vigor y NIE (Número de Identificación de Extranjero).
• Acreditación de ingresos: últimas dos declaraciones de la renta o certificado de ingresos (para trabajadores por cuenta ajena: contrato de trabajo y últimas nóminas; para autónomos: declaraciones fiscales y balance de 
actividad).
• Extractos bancarios: de los últimos 3-6 meses.
• Vida laboral actualizada.
• Documentación sobre el inmueble: nota simple del Registro de la Propiedad y, si ya existe, el contrato de arras o promesa de compraventa.
• Informe de tasación realizado por tasador homologado por el Banco de España.
• Fuentes de ingresos adicionales, si las hubiera (rentas de alquiler, inversiones, etc.).
Recomendamos preparar esta documentación con antelación y, si es necesario, tramitar las traducciones juradas con suficiente margen de tiempo.
Condiciones hipotecarias: residentes vs. no residentes en España
El estatus de residencia fiscal en España es uno de los principales factores que determinan las condiciones del préstamo hipotecario. A continuación, comparamos ambos perfiles:
Hipoteca para residentes en España
• Financiación máxima: hasta el 80 % del valor de tasación.
• Aportación propia mínima: 20 % del valor de la vivienda (más costes de transacción).
• Plazo de amortización: hasta 30 años (condicionado a la edad del prestatario; el banco suele requerir que el préstamo quede cancelado antes de los 75-80 años del titular).
• Tipos de interés: más competitivos, tanto en modalidad fija como variable.
Hipoteca para no residentes en España
• Financiación máxima: entre el 50 % y el 70 % del valor de tasación.
• Aportación propia mínima: 30 %-50 % del valor del inmueble.
• Plazo de amortización: generalmente entre 5 y 25 años.
• Tipos de interés: ligeramente superiores, dado el mayor riesgo percibido por la entidad.
• Documentación adicional: puede requerirse un historial crediticio del país de origen o garantías complementarias.
Cada entidad bancaria aplica sus propios criterios de riesgo. Las condiciones pueden variar significativamente de un banco a otro, por lo que resulta esencial comparar varias ofertas antes de tomar una decisión.
Importe del préstamo, plazo de amortización y costes adicionales
¿Cuánto puedo pedir de hipoteca en España?
El importe de la hipoteca depende de dos variables principales: el valor de tasación del inmueble y la capacidad de endeudamiento del solicitante. El Banco de España recomienda que la cuota mensual no supere el 30-35 % de los ingresos netos del hogar.
Costes de compraventa en España
Al calcular el presupuesto total, es imprescindible añadir al precio de la vivienda los costes de la transacción, que en España rondan el 10-13 % del valor del inmueble e incluyen:
• IVA o ITP: el IVA (10 %) se aplica a viviendas nuevas; el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) se aplica a viviendas de segunda mano y varía por comunidad autónoma (entre el 6 % y el 10 %).
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): varía por comunidad autónoma.
• Gastos notariales y de registro.
• Honorarios de gestoría.
¿Quién paga los gastos de constitución de la hipoteca?
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los gastos de constitución de la hipoteca corren a cargo del banco: notaría, impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), gestoría e inscripción registral. Al prestatario solo le corresponde abonar la tasación y su propia copia de la escritura.
Golden Visa en España: situación actual tras su eliminación definitiva (2025)
Actualización importante: El visado de oro (Golden Visa) ha sido eliminado definitivamente en España. Desde el 3 de abril de 2025, ya no es posible presentar ninguna solicitud nueva de residencia por inversión inmobiliaria.
¿Qué ocurrió con el programa Golden Visa?
El Congreso de los Diputados aprobó el 14 de noviembre de 2024, con 179 votos a favor, la supresión del programa Golden Visa a través de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia. La ley eliminó los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013, que regulaban la residencia por inversión.
El cierre del programa se hizo efectivo el 3 de abril de 2025. La última fecha para presentar solicitudes fue el 2 de abril de 2025.
¿Qué pasa con los titulares de una Golden Visa ya concedida?
• Las autorizaciones concedidas antes del 3 de abril de 2025 mantienen su validez hasta la fecha de expiración.
• Los titulares de Golden Visa vinculada a inversión inmobiliaria podrán renovar su permiso, siempre que mantengan los requisitos originales de inversión y permanencia.
• Las solicitudes presentadas antes del 2 de abril de 2025 se tramitarán conforme a la normativa vigente en el momento de la solicitud.
¿Se puede seguir comprando inmuebles en España como no residente?
Sí. La eliminación de la Golden Visa no afecta al derecho de cualquier extranjero a comprar una propiedad en España. Lo que desaparece es la vinculación automática entre la compra de un inmueble de 500.000 € o más y la obtención de un permiso de residencia. La inversión inmobiliaria extranjera en España sigue siendo perfectamente legal.
Alternativas a la Golden Visa para residir en España
• Residencia no lucrativa: para personas con ingresos suficientes que no necesiten trabajar en España.
• Visado para nómadas digitales (Ley de Startups, 2023): para trabajadores remotos o emprendedores digitales.
• Visado de emprendedor: para quienes desarrollen un proyecto empresarial de interés general en España, bajo la Ley de Emprendedores.
• Ciudadanos UE: pueden residir y trabajar en España sin necesidad de visado, bajo el régimen comunitario de libre circulación.
Para los ciudadanos de la UE, el proceso de residencia permanente y acceso a la nacionalidad española se rige por los cauces habituales y no se ve afectado por la eliminación del programa Golden Visa.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas en España para extranjeros
¿Puede un extranjero pedir una hipoteca en España sin residir en el país?
Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, aunque las condiciones son algo más restrictivas: la financiación máxima suele ser del 60-70 % del valor de tasación y se requiere una aportación propia de entre el 30 % y el 40 %.
¿Cuánto tarda en aprobarse una hipoteca en España?
El proceso completo, desde la solicitud hasta la firma ante notario, puede durar entre 4 y 8 semanas. En el caso de solicitantes extranjeros, la necesidad de traducir documentos y el análisis de riesgo adicional pueden alargar los plazos hasta 2-3 meses.
¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una vivienda en España?
Para vivienda nueva: IVA del 10 % + AJD (varía por comunidad autónoma). Para vivienda de segunda mano: ITP (entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma). A esto se suman los gastos de notaría, registro y gestoría. El total suele representar entre el 10 % y el 13 % del precio de compra.
¿Se puede obtener la residencia en España comprando una vivienda?
Ya no. El programa Golden Visa, que permitía obtener residencia a través de una inversión inmobiliaria de 500.000 € o más, fue eliminado definitivamente el 3 de abril de 2025. Existen alternativas como la residencia no lucrativa, el visado para nómadas digitales o el visado de emprendedor.
¿Qué es la TAE y por qué es importante al contratar una hipoteca?
La Tasa Anual Equivalente (TAE) refleja el coste total del préstamo, incluyendo el tipo de interés nominal y todas las comisiones asociadas. Permite comparar de forma homogénea distintas ofertas hipotecarias. En hipotecas a tipo variable, la TAE es orientativa, ya que el coste final dependerá de la evolución del euríbor.
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