Fianza y depósito de alquiler en España: diferencias legales y prácticas
Si decides alquilar una propiedad en España, tanto como propietario como inquilino, es importante que conozcas las normas básicas relativas a la garantía del contrato. Uno de los conceptos que más confusión genera en la legislación española sobre arrendamientos es la diferencia entre la fianza (el depósito al que se refiere este artículo) y el depósito entendido como una garantía adicional. Aunque a primera vista puedan parecer similares, en realidad cumplen funciones distintas y tienen bases jurídicas y efectos prácticos diferentes.
En este artículo explicaremos en qué se diferencian ambos mecanismos, cuáles son sus consecuencias legales y financieras, quién los custodia y en qué situaciones se puede exigir su devolución.
¿Qué es la fianza en un contrato de alquiler en España?
De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cada inquilino, al firmar el contrato de alquiler de una vivienda, está obligado a pagar una fianza. Se trata de una medida destinada a garantizar los intereses del propietario del inmueble en caso de que el inquilino no cumpla con sus obligaciones financieras o cause daños a la propiedad.
La fianza es obligatoria por ley y su importe mínimo es equivalente a un mes de alquiler en el caso de viviendas destinadas a uso habitual. En el caso de inmuebles comerciales u oficinas, la fianza puede ascender hasta dos meses.
La fianza no queda en manos del propietario, sino que debe depositarse en la oficina correspondiente de la comunidad autónoma. Por ejemplo, en Cataluña esta función la desempeña INCASOL, mientras que en Andalucía la cumple la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).
Sin embargo, en la práctica, los propietarios suelen incumplir esta obligación y retienen el depósito en su cuenta bancaria privada, lo que constituye una infracción de la normativa. Esta práctica puede tener consecuencias legales, especialmente en caso de disputa sobre la devolución de la fianza al finalizar el contrato de alquiler.
¿Qué es el depósito o garantía adicional en alquiler?
A diferencia de la fianza, el depósito no es obligatorio, sino una garantía opcional que el propietario puede solicitar si considera que la fianza no es suficiente para proteger sus intereses. Puede ascender a un máximo de dos meses de alquiler adicionales, de conformidad con el artículo 36.5 de la LAU.
El depósito actúa como un colchón de seguridad adicional y se acuerda individualmente entre las partes. Tiene la forma de un contrato civil incluido en el contrato de alquiler, pero, a diferencia de la fianza, no tiene que depositarse en ninguna institución pública. El propietario guarda esta cantidad por su cuenta y está obligado a devolverla al finalizar el alquiler, siempre que no haya daños ni atrasos en los pagos.
Diferencias clave entre fianza y depósito de alquiler
Obligación legal
- Fianza: es obligatoria y exigida por la ley.
- Depósito: no es obligatorio, pero puede acordarse de forma voluntaria.
Forma del almacenamiento
- Fianza: debe depositarse en el organismo público de la comunidad autónoma correspondiente.
- Depósito: lo guarda el propietario, sin obligación de notificarlo.
Importe máximo
- Fianza: un mes de alquiler (o dos en el caso de locales comerciales).
- Depósito: máximo dos meses de alquiler.
Finalidad y aplicación
- Fianza: cubre riesgos básicos como impagos de alquiler o daños menores.
- Depósito: puede cubrir elementos más valiosos del equipamiento o riesgos adicionales.
Devolución de los fondos
- Fianza: La devolución se solicita una vez finalizado el contrato y entregadas las llaves. El arrendador dispone de un plazo legal de un mes para devolver la fianza al inquilino. Transcurrido dicho plazo sin devolución, la fianza devenga el interés legal a favor del inquilino.
- Depósito: devolución en un plazo de 60 días, directamente por parte del propietario.
¿Cuándo conviene cobrar un depósito?
El depósito se suele exigir en los siguientes casos:
- cuando la propiedad tiene un alto nivel de calidad,
- está completamente amueblada o contiene electrodomésticos y aparatos audiovisuales de gran valor, ha sido renovada recientemente,
- se alquila por un periodo inferior a 6 meses.
En estos casos, el propietario puede considerar que la fianza básica no es suficiente para cubrir los posibles daños, por lo que decide solicitar un depósito adicional como garantía.
¿Qué cubren la fianza y el depósito?
Ambos mecanismos tienen por objeto cubrir las pérdidas del propietario derivadas de:
- facturas impagadas,
- daños en la vivienda causados por el inquilino (por ejemplo, muebles dañados, equipos averiados, suelos rayados),
- desgaste excesivo de la vivienda por encima del uso normal.
Sin embargo, cabe destacar que los dos no cubren los daños derivados del desgaste normal (por ejemplo, pintura descolorida) ni los accidentes fortuitos, como inundaciones o tormentas.
Obligaciones del inquilino y del propietario
El inquilino que desee recuperar la fianza y el depósito al finalizar el contrato de alquiler debe:
- dejar la vivienda en buen estado,
- no tener ningún pago pendiente,
- cumplir las condiciones del contrato (por ejemplo, rescindirlo dentro del plazo establecido) y devolver las llaves.
Por su parte, el propietario tiene la obligación de:
- inspeccionar la vivienda,
- elaborar un acta de entrega y recepción,
- devolver los fondos (en su totalidad o en parte) en el plazo establecido por la ley.
¿En qué casos se puede retener la fianza o el depósito?
Sí, pero solo en los siguientes casos:
- retrasos en el pago del alquiler,
- daños en la propiedad que excedan el desgaste normal,
- facturas impagadas,
- rescisión anticipada del contrato (si así se estipula en el contrato).
En cualquier otro caso, la retención de la fianza puede dar lugar a una demanda por parte del inquilino por enriquecimiento injusto o daños materiales.
Si el contrato de alquiler sigue vigente, el inquilino no puede decidir unilateralmente no pagar el último mes «porque hay una fianza». Esto es ilegal y puede dar lugar a reclamaciones judiciales.
La fianza y el depósito son dos instrumentos jurídicos diferentes que tienen por objeto proteger los intereses del propietario de un inmueble en España. Mientras que la fianza es obligatoria y está estrictamente regulada por la ley, el depósito sigue siendo una medida de seguridad opcional acordada entre las partes.
Para los propietarios, esto significa una mayor flexibilidad a la hora de proteger bienes, y para los inquilinos, la necesidad de analizar atentamente las condiciones del contrato antes de firmarlo. Es fundamental que ambas garantías se incluyan adecuadamente en el contrato para evitar conflictos al finalizar el alquiler.
FAQ
¿La fianza y el depósito son lo mismo en España?
No. La fianza es obligatoria por ley, mientras que el depósito es una garantía adicional y voluntaria acordada entre las partes.
¿Cuánto puede pedir el propietario como depósito adicional?
Hasta dos meses de renta, además de la fianza legal, según el artículo 36.5 de la LAU.
¿Dónde se deposita la fianza del alquiler?
Debe depositarse en el organismo público correspondiente de cada comunidad autónoma.
¿Cuándo debe devolverse la fianza?
En un plazo máximo de 30 días desde la finalización del contrato, salvo causa justificada.
¿Puede el inquilino usar la fianza para pagar el último mes?
No. Es ilegal y puede generar reclamaciones judiciales.
Si tienes dudas sobre el alquiler en España, ya seas arrendador o inquilino, estaremos encantados de ayudarte.
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