Fiscalidad inmobiliaria en España en 2025: impuestos, costes ocultos y su impacto en la rentabilidad
Invertir en inmuebles en España sigue siendo una de las opciones preferidas tanto para particulares como para grandes fondos. Sin embargo, la rentabilidad real de estas operaciones en 2025 está fuertemente condicionada por la carga fiscal. Según el Instituto de Estudios Económicos (IEE), la presión fiscal en el sector inmobiliario español es cinco veces superior a la media de la Unión Europea y alcanza en conjunto un 30,3% del valor de la inversión.
Esto significa que los impuestos impactan en todas las fases: compra, tenencia, alquiler y venta, recortando de forma notable los beneficios netos. En este artículo analizamos los principales tributos que afectan a la vivienda en España en 2025, los cambios legislativos recientes y las consecuencias para la rentabilidad de los inversores.
Impuestos al comprar vivienda en España
La compra de un inmueble es la primera etapa donde aparece la presión fiscal. La normativa distingue entre vivienda nueva y vivienda usada, con consecuencias muy diferentes.
Vivienda nueva:
- El comprador paga un IVA del 10 % sobre el precio de venta. En cuanto a las Islas Canarias, en lugar del IVA se aplica el IGIC, que actualmente asciende al 7 %.
- Además, debe abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5%, según la comunidad autónoma.
Vivienda usada:
La operación se grava con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya cuantía varía entre el 6 % y el 11 %, según la comunidad autónoma. En Cataluña, tras la reforma fiscal introducida por el Decreto Ley 5/2025, el ITP se calcula ahora mediante una escala progresiva por tramos según el valor de la vivienda:
- Hasta 600 000 € → 10 %
- De 600 001 € a 900 000 € → 11 %
- De 900 001 € a 1 500 000 € → 12 %
- A partir de 1 500 001 € → 13 %
Estos tipos se aplican de forma escalonada, de modo que solo se tributa el porcentaje correspondiente a cada intervalo. Además, se establece un tipo del 20 % para grandes tenedores o en la compra de edificios completos, y se mantienen tipos reducidos del 5 % para colectivos protegidos (jóvenes hasta 35 años, víctimas de violencia machista, familias numerosas o con discapacidad), siempre que se cumplan los requisitos. Se ha suprimido la bonificación del 70 % anteriormente aplicable a empresas inmobiliarias para compraventas rápidas.
Asimismo, en otras comunidades autónomas existen bonificaciones o tipos reducidos aplicables, en particular para la adquisición de vivienda habitual o por parte de compradores jóvenes. Sin embargo, dichas ventajas fiscales suelen ser parciales y limitadas, variando significativamente según la normativa autonómica vigente.
A estos tributos hay que añadir gastos adicionales: notaría, Registro de la Propiedad, gestoría, tasación y honorarios de abogados especializados. El coste total de comprar una vivienda en España puede situarse entre el 10% y el 15% del precio del inmueble.
Ejemplo práctico – vivienda nueva (primera transmisión):
Comprar un piso de obra nueva en Andalucía por 300.000 € supondría:
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): 10 % sobre el precio de compra → 30.000 €.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): tipo general vigente en Andalucía → 1,2 % sobre el precio de compra → 3.600 €.
- Gastos de notaría, registro y abogado (aprox.): 4.000 €. Desembolso inicial aproximado: 300.000 € + 30.000 € + 3.600 € + 4.000 € = 334.600 €.
Fiscalidad durante la tenencia de la vivienda
Una vez adquirida la vivienda, la fiscalidad continúa afectando año tras año.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Se paga anualmente y depende del valor catastral del inmueble. En ciudades grandes puede alcanzar fácilmente los 600–1.000 € al año por una vivienda media.
- Impuesto sobre el Patrimonio (IP): Afecta tanto a residentes como a determinados no residentes. Cada comunidad autónoma establece mínimos exentos distintos; en regiones como Cataluña o Valencia la carga es más alta.
- Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ISGF): De carácter estatal y actualmente temporal, afecta a patrimonios netos superiores a 3 millones de euros. Se coordina con el Impuesto sobre el Patrimonio: lo ya pagado por Patrimonio se descuenta de este impuesto, de modo que solo impacta en comunidades donde no existe Patrimonio o donde los tipos son inferiores.
- Tasas municipales: Incluyen recogida de basuras, mantenimiento de calles e incluso recargos por viviendas vacías, que se están implantando en ciudades como Barcelona.
Según el IEE, España es de los países que más grava la mera tenencia de vivienda, lo que añade costes fijos a la inversión y reduce la rentabilidad neta.
- Impuestos sobre el alquiler y la tenencia de inmuebles en España
Propietarios residentes en España
- Alquiler: Se tributa en el IRPF por los rendimientos netos (ingresos – gastos deducibles).
- Reducción del 60 % si se destina a vivienda habitual.
- Tipos progresivos: aprox. 19 % a 47 % (depende de la Comunidad)
Propietarios no residentes en la UE/EEE
- Alquiler: Tributan en el IRNR al 24 % sobre los ingresos brutos (no se permiten deducciones).
- Tenencia sin alquiler: Deben declarar una renta imputada en el IRNR, calculada sobre el valor catastral del inmueble (generalmente el 1,1 % o 2 % del valor catastral, según actualización).
Propietarios residentes en la UE/EEE (Unión Europea y Espacio Económico Europeo)
- Alquiler: Tributan en el IRNR al 19 %, pero pueden deducir gastos (igual que los residentes).
- Tenencia sin alquiler: También deben declarar una renta imputada en el IRNR sobre el valor catastral.
Fiscalidad en la venta de vivienda
Al vender una propiedad, el inversor vuelve a enfrentarse a varios tributos:
- Plusvalía municipal (IIVTNU):
Cuando vendes, heredas o recibes en donación una vivienda en España, el ayuntamiento cobra la llamada plusvalía municipal. Este impuesto grava el aumento de valor del suelo desde que compraste la vivienda hasta que la transmites.
Desde la reforma, se puede calcular de dos maneras:
– Método objetivo, aplicando coeficientes al valor catastral del suelo (que cada ayuntamiento fija dentro de unos límites).
– Método real, en función de la ganancia obtenida entre la compra y la venta.
¿Cuánto se paga aproximadamente? En la práctica, para una vivienda media en ciudad, la plusvalía puede situarse entre 2.000 € y 6.000 €, aunque en operaciones de alto valor puede superar con facilidad los 10.000 €.
Además, hay un detalle importante: si vendes con pérdidas no tienes que pagar nada, lo que supone un cambio clave tras las últimas reformas. - Ganancia patrimonial en IRPF: Cuando vendes una vivienda, Hacienda considera la diferencia entre el precio de venta (menos gastos asociados) y el precio de adquisición (más reformas, impuestos y costes de compra) como una ganancia patrimonial. Esa ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF, con tipos progresivos: 19 % hasta 6.000 €, 21 % entre 6.000 y 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % a partir de esa cifra (según los tramos vigentes en 2025). La buena noticia es que, si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, puedes aplicar la exención por reinversión, lo que te permitirá reducir o incluso evitar pagar este impuesto.
- Ganancia patrimonial en el IRPF para no residentes
: Si no eres residente fiscal en España y vendes un inmueble, no tributas en el IRPF, sino en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). La ganancia se calcula igual (precio de venta – precio de adquisición ajustado por gastos y mejoras), pero el tratamiento varía:- No residentes de la UE/EEE: pagan un tipo fijo del 19 % sobre la ganancia obtenida.
– No residentes de fuera de la UE/EEE: tributan al 24 %. - Además, para garantizar el cobro, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio de la compraventa e ingresarlo directamente en Hacienda como anticipo. Después, el vendedor no residente debe presentar el modelo 210 para regularizar la operación:- Si el impuesto real es mayor que ese 3 %, deberá pagar la diferencia.
– Si el impuesto es menor, podrá solicitar la devolución del exceso retenido.
En conjunto, estos tributos pueden reducir de manera muy significativa la ganancia final tras la venta.
España frente a Europa: una presión fiscal desproporcionada
El informe del IEE (mayo 2025) es contundente:
- La presión fiscal sobre la vivienda en España alcanza el 30,3%, mientras que la media europea es cinco veces inferior.
- La suma de impuestos iniciales, recurrentes y finales convierte a España en uno de los países menos competitivos fiscalmente en este sector.
- La fiscalidad española desincentiva de forma especial la vivienda asequible, donde los márgenes son estrechos. Como consecuencia, muchos inversores se orientan hacia proyectos premium o de lujo, que ofrecen más protección frente a la carga impositiva.
Impacto en la rentabilidad real de la inversión
La presión fiscal sobre la vivienda en España tiene un efecto directo en la rentabilidad que perciben los propietarios. Entre impuestos de adquisición, gravámenes recurrentes como el IBI o el Patrimonio, la tributación sobre los alquileres y la plusvalía en la transmisión, la rentabilidad neta puede verse recortada en torno a un 30 % respecto a la estimación bruta inicial.
Este desfase entre expectativa y resultado obliga a muchos inversores a replantearse sus estrategias, ya que el beneficio efectivo obtenido tras varios años de tenencia suele situarse muy por debajo de lo previsto.
Consecuencias para el mercado inmobiliario
- Menor inversión en vivienda asequible: la carga impositiva reduce los márgenes, dificultando proyectos en este segmento.
- Desplazamiento hacia el mercado premium: en el alto standing los inversores pueden absorber mejor el coste fiscal.
- Freno a iniciativas de build to rent: en áreas tensionadas, donde los beneficios ya son limitados, los impuestos pueden hacer inviables muchos desarrollos.
- Inseguridad jurídica: la constante modificación de las normas fiscales desincentiva la llegada de capital extranjero y genera dudas en los proyectos a largo plazo.
Conclusiones y recomendaciones
La fiscalidad es uno de los factores más determinantes en la inversión inmobiliaria en España. En 2025, la presión fiscal total ronda el 30,3%, lo que coloca a España entre los países europeos menos competitivos en este ámbito.
Invertir en vivienda en España sigue siendo posible y rentable, pero exige una planificación fiscal cuidadosa y un análisis detallado de cada operación. Contar con un asesor fiscal y legal especializado es clave para optimizar la inversión, minimizar riesgos y garantizar el cumplimiento normativo.
La conclusión es clara: España continúa siendo un mercado atractivo, pero solo para quienes saben anticipar y gestionar correctamente el impacto de los impuestos.
