Venta de una vivienda con hipoteca y compra de otra nueva: ¿cómo funciona?
La venta de una vivienda con hipoteca es un tema que preocupa a muchos propietarios, especialmente a los que planean cambiar de residencia o quieren mejorar su condición de vivienda. Un cambio de trabajo, un divorcio, el nacimiento de un hijo, la necesidad de más espacio o una herencia son solo algunas de las razones que pueden llevar a vender una vivienda, incluso si todavía hay que pagar la hipoteca.
Afortunadamente, es posible vender una vivienda con hipoteca, siempre y cuando planifiquemos bien todo el proceso y nos familiaricemos con los procedimientos vigentes. En España existen varios métodos legales y prácticos que permiten realizar este tipo de transacciones.
Evaluación de la situación financiera y análisis del mercado
Antes de tomar la decisión de vender una propiedad hipotecada y comprar una nueva, debes evaluar con precisión tu situación financiera y comprender la realidad del mercado.
¿Qué hay que considerar?
- El precio medio por metro cuadrado en una región determinada: puedes consultarlo, entre otros, en las estadísticas publicadas por el INE (Instituto Nacional de Estadística).
- Tendencias de precios: analizar si los precios de la vivienda suben, bajan.
- Tipos de interés y condiciones de los créditos: compara los intereses y las condiciones de los créditos hipotecarios:
– fijos: mayor previsibilidad,
– variables: cuotas más bajas al principio, pero riesgo de aumento en el futuro,
– mixtos: combinación de ambas opciones,
– hipotecas puente: útiles para comprar antes de vender. - Costes adicionales: a menudo se pasan por alto, pero son fundamentales para el presupuesto:
– Impuestos (plusvalía municipal, IRPF, ITP o IVA en la compra),
– Gastos notariales y de registro,
– Gastos de bufete de abogados o agente inmobiliario,
– Comisiones bancarias por la amortización anticipada del crédito o su transferencia.
Según las estimaciones, el importe total de los impuestos y tasas relacionados con la compra o venta de un inmueble puede oscilar, dependiendo de la región y de si el inmueble es nuevo o de segunda mano, entre el 7 % y el 13 % de su valor. Por ejemplo, para un piso de 250 000 euros, hay que prever unos costes adicionales de entre 17 500 y 37 500 euros.
Por lo tanto, determinar con precisión el presupuesto, teniendo en cuenta todos los gastos y obligaciones, es fundamental para realizar la transacción de forma segura y consciente.
¿Métodos de venta de una vivienda con hipoteca?
Amortización del crédito con el dinero obtenido de la venta del inmueble
La amortización del crédito hipotecario con el dinero obtenido de la venta del inmueble es la solución más habitual en España. Para llevar a cabo este proceso correctamente, primero debes acordar con el comprador un precio de venta superior al saldo actual de la deuda. A continuación, debes solicitar al banco un Certificado de Deuda Pendiente, que es un certificado oficial del crédito pendiente de pago.
Es fundamental que en la escritura notarial se incluya una cláusula que indique que la propiedad se vende libre de cargas hipotecarias. Una vez recibidos los fondos del comprador, el vendedor paga la parte restante del crédito hipotecario en el banco; cabe recordar que esto puede conllevar una comisión adicional por amortización anticipada. La última etapa es la liquidación formal de la hipoteca mediante su cancelación en el Registro de la Propiedad.
Esta solución es la más popular y la más común en el caso de la venta de inmuebles con hipoteca.
Venta por un precio inferior al de la deuda
La venta de un inmueble por un precio inferior al importe de la deuda es posible, pero requiere una estrecha colaboración con el banco y la aprobación de este. En primer lugar, hay que encontrar un comprador y fijar el precio de venta, aunque no cubra la totalidad del saldo del préstamo hipotecario. A continuación, hay que ponerse en contacto con el banco y exponer la situación y el plan de pago parcial de la deuda. Una vez aceptado, el banco puede convertir el importe restante en un nuevo crédito en efectivo u otro producto financiero. La totalidad del importe obtenido de la venta se destina al pago de parte de la deuda, y el resto se liquida en el marco de un nuevo contrato con el banco, ya en otras condiciones.
Esta solución requiere negociaciones individuales y puede implicar costes adicionales, como una nueva comisión, gastos notariales o costes de reestructuración del crédito.
Subrogación: transferencia del crédito al comprador
La subrogación, o transferencia del crédito hipotecario al comprador, es una solución que permite al nuevo propietario asumir el crédito existente, siempre que así lo desee y que el banco lo acepte. El proceso comienza cuando el comprador acepta asumir tu hipoteca y, a continuación, ambas partes acuden al banco para verificar la solvencia del comprador.
Si el banco da su aprobación, se firma un contrato de subrogación, en virtud del cual el crédito se asigna formalmente al nuevo propietario.
Es una opción ventajosa, especialmente cuando la hipoteca vigente tiene condiciones atractivas, como un tipo de interés bajo o un plazo de amortización largo.
Hipoteca puente
Si tienes pensado comprar una nueva propiedad antes de vender la actual, una solución posible es la denominada hipoteca puente, ofrecida por el banco. En este caso, el banco combina ambas obligaciones en un solo crédito, lo que te permite pagar una única cuota reducida durante un periodo de entre 6 meses y 5 años. Tras la venta de tu vivienda actual, el crédito se transforma y, a partir de ese momento, solo pagas la nueva propiedad. Es una opción cómoda que te permite evitar la presión del tiempo y la venta a un precio inferior al de mercado.
Formalidades y documentos
La venta de una vivienda hipotecada conlleva trámites adicionales que exigen especial cuidado y conocimientos jurídicos. En tal situación, es muy importante recurrir a los servicios de un bufete de abogados especializado, que se encargará de la seguridad de toda la transacción y de los intereses del vendedor. También es recomendable colaborar con un agente inmobiliario experimentado, que te ayudará a encontrar un comprador y llevará a cabo las negociaciones. La transacción se formaliza ante un notario, donde se firma el contrato de venta. Sin embargo, solo con un servicio jurídico completo puedes estar seguro de que todo se desarrollará sin riesgos y de acuerdo con la ley.
Compra de una nueva propiedad
Tras vender tu piso y liquidar la deuda con el banco, ya sabes exactamente con qué presupuesto cuentas para comprar una nueva propiedad. Sin embargo, conviene recordar que, además del precio de compra, también se producen gastos adicionales relacionados con los impuestos. Entre los más importantes se encuentra la plusvalía municipal, que es el impuesto municipal sobre el aumento del valor de la propiedad. También existe el IRPF, el impuesto sobre la renta por la venta, o el IRNR, en el caso de los no residentes.
La buena noticia es que puedes quedar exento del IRPF si se cumplen determinadas condiciones: vendes tu vivienda habitual, compras otra nueva en un plazo de dos años e inviertes la totalidad del importe de la venta en la nueva vivienda destinada a tu uso personal.
¿Por qué conviene contactar con un abogado español?
Vender una vivienda con hipoteca en España es un proceso complejo, pero totalmente viable que, con la ayuda adecuada, puede llevarse a cabo de forma rápida y segura. La clave está en una buena preparación, el conocimiento de la normativa local y el control de cada etapa de la transacción. La colaboración con un abogado experimentado te permite evitar errores costosos, proteger tus intereses y completar todo el proceso de forma eficiente.
Si estás pensando en vender una propiedad en España, contacta con nosotros, estaremos encantados de ayudarte.
